The rent of a statutory tenancy does not increase automatically, and it is not simply "capped at 6%". Under article 8 of the Rent Control Law of 1983 (Law 23/1983) there are two distinct routes — and choosing the right one matters enormously.
Route 1: Increase under the biennial decree
Every two years the Council of Ministers fixes by decree the maximum percentage of rent increase (article 8(4)(a)). After a decade at 0% (2013–2023), the cap was set at 6% for 22 April 2023 – 21 April 2025 and renewed at 6% for 22 April 2025 – 21 April 2027 (Κ.Δ.Π. 108/2025). Landlord and tenant may agree an increase up to this percentage by written agreement, without any court proceedings — provided two years have passed since the tenant took possession or since the last increase or reduction.
Route 2: The fair-rent application
Alternatively, either party who considers themselves aggrieved may apply to the Rent Control Court for the determination of the fair rent (article 8(2)). The same two-year rule applies, and the determination operates retrospectively from the date the application was filed. The Court decides on the basis of valuation evidence: the market rent and the average of rents in the same "small area", disregarding scarcity of similar premises and personal circumstances, and weighing the age, character, size, location, condition and amenities of the premises. In practice, the reports of the court-approved valuation officers — and the parties' own valuers — usually determine the outcome.
The critical point: the first application is different — and it comes once
Where no increase application has ever been made for the particular tenancy, the landlord may on that first application seek to bring the rent up to 90% of the average rents of the small area — independently of the decree percentage. The 6% cap does not constrain this first determination. But the opportunity arises only once per statutory tenancy: as the Supreme Court held in Fereou v. Chr. Georgiades Ltd (2015), once the rent has reached the 90% level, any subsequent increase cannot exceed the percentage in force under the decree.
Practical takeaway
For a landlord whose rent has never been judicially adjusted, the first fair-rent application is by far the most valuable card in the deck — and it can only be played once, so it must be prepared with rigorous, well-adjusted comparable evidence. Thereafter, the tenancy moves in decree-sized steps. For tenants, the same article 8 machinery allows an application for reduction where circumstances justify it.
Το ενοίκιο θέσμιας ενοικίασης δεν αυξάνεται αυτόματα — και δεν «κλειδώνει στο 6%». Δυνάμει του άρθρου 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν. 23/1983) υπάρχουν δύο διακριτές οδοί — και η επιλογή της σωστής έχει τεράστια σημασία.
Οδός 1: Αύξηση βάσει του διατάγματος
Το Υπουργικό Συμβούλιο καθορίζει ανά διετία με διάταγμα το ανώτατο ποσοστό αύξησης ενοικίου (άρθρο 8(4)(α)). Μετά από μια δεκαετία στο 0% (2013–2023), το όριο καθορίστηκε στο 6% για την περίοδο 22 Απριλίου 2023 – 21 Απριλίου 2025 και ανανεώθηκε στο 6% για την περίοδο 22 Απριλίου 2025 – 21 Απριλίου 2027 (Κ.Δ.Π. 108/2025). Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής μπορούν να συμφωνήσουν γραπτώς αύξηση μέχρι το ποσοστό αυτό, χωρίς δικαστική διαδικασία — νοουμένου ότι έχουν παρέλθει δύο έτη από την ανάληψη κατοχής ή από την τελευταία αύξηση ή μείωση.
Οδός 2: Η αίτηση καθορισμού δίκαιου ενοικίου
Εναλλακτικά, κάθε μέρος που θεωρεί εαυτόν αδικημένο μπορεί να αποταθεί στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου (άρθρο 8(2)). Ισχύει ο ίδιος διετής περιορισμός, και ο καθορισμός ισχύει αναδρομικά από την ημερομηνία καταχώρησης της αίτησης. Το Δικαστήριο αποφασίζει με βάση εκτιμητική μαρτυρία: το αγοραίο ενοίκιο και τον μέσο όρο των ενοικίων της ίδιας «μικρής περιοχής», χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων ούτε οι προσωπικές περιστάσεις, και συνεκτιμώντας την ηλικία, τον χαρακτήρα, το μέγεθος, την τοποθεσία, την κατάσταση και τις διευκολύνσεις του ακινήτου. Στην πράξη, οι εκθέσεις των λειτουργών εκτιμήσεων — και των εκτιμητών των μερών — συνήθως κρίνουν το αποτέλεσμα.
Το κρίσιμο σημείο: η πρώτη αίτηση είναι διαφορετική — και δίνεται μία φορά
Όπου ουδέποτε έχει καταχωρηθεί αίτηση αύξησης για τη συγκεκριμένη ενοικίαση, ο ιδιοκτήτης μπορεί με την πρώτη αίτηση να επιδιώξει το ενοίκιο να φθάσει μέχρι το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής — ανεξάρτητα από το ποσοστό του διατάγματος. Το όριο του 6% δεν περιορίζει αυτόν τον πρώτο καθορισμό. Η ευκαιρία όμως δίνεται μόνο μία φορά ανά θέσμια ενοικίαση: όπως αποφάσισε το Ανώτατο Δικαστήριο στην Φεραίου v. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ (2015), από τη στιγμή που το ενοίκιο φθάσει στο επίπεδο του 90%, κάθε μεταγενέστερη αύξηση δεν μπορεί να υπερβεί το εκάστοτε ισχύον ποσοστό του διατάγματος.
Πρακτικό συμπέρασμα
Για ιδιοκτήτη του οποίου το ενοίκιο δεν έχει ποτέ αναπροσαρμοστεί δικαστικά, η πρώτη αίτηση καθορισμού δίκαιου ενοικίου είναι μακράν το πολυτιμότερο χαρτί — και παίζεται μόνο μία φορά, γι' αυτό πρέπει να προετοιμάζεται με αυστηρή, ορθά αναπροσαρμοσμένη συγκριτική μαρτυρία. Έκτοτε, η ενοικίαση κινείται με βήματα διατάγματος. Για τους ενοικιαστές, ο ίδιος μηχανισμός του άρθρου 8 επιτρέπει αίτηση μείωσης όπου οι περιστάσεις το δικαιολογούν.