In shortA buyer paid more than half the price of an off-plan apartment and deposited his contract at the Land Registry, but the developer's land was already mortgaged to a bank. Five days before the bank's auction he filed a “trapped buyer” application, arguing that it automatically suspended the sale. The Court of Appeal has dismissed his appeal against the refusal of interim injunctions. The trial judge should not have ruled finally on constitutionality at the interim stage, but the Court of Appeal's own 2024 judgment finding the trapped-buyer provisions unconstitutional now binds the courts. A buyer relying only on those provisions against a prior mortgage has almost no prospect of success.

On this page

  1. What happened
  2. What the Court of Appeal decided
  3. What it means for you
  4. Questions we are asked
  5. Making an enquiry
  6. Sources

01What happened

On 5 August 2011 the buyer agreed to buy apartment No. 201 in a building the developer planned to put up in Larnaca, for €247,826.08. He deposited the contract at the Land Registry for specific performance on 29 August 2011. When he did so, the Land Registry told him that the plot was already burdened by a mortgage registered in 2008 and by a further encumbrance registered in 2011. By 21 February 2012 he had paid €130,272.96. The apartment was never completed, and there was no separate title for it.

The developer ran into difficulty: in 2015 another bank appointed receivers over its assets and in 2016 a trade creditor sought a compulsory sale of its properties. In 2017 the mortgagee bank (Hellenic Bank) served the buyer with Notice Form I for a debt of €1,329,038 secured by the 2008 mortgage, and then Notice Form IA announcing an auction for 13 November 2017 at a reserve price of €357,600.

On 8 November 2017, five days before the auction, the buyer filed an application under the “trapped buyers” provisions that Law 139(I)/2015 added to the Transfer and Mortgage of Immovable Property Law, Law 9/1965 (Part VIB). He asked for the mortgage to be deleted and the apartment transferred to him. The auction went ahead anyway, and three individuals bought the plot for €358,000. In June 2019 the Land Registry wrote to him that his application would be set aside unless he produced a court order within 30 days.

He sued and applied for three interim injunctions: to stop the transfer to the auction buyers, to stop the Director setting aside his application, and to stop the auction buyers selling or burdening the plot. His case was that the auction was void, because section 44IΘ(2) of Law 9/1965 suspended any auction until a trapped-buyer application had been fully examined. In an interim ruling of 11 July 2019, the Larnaca District Court judge held that Part VIB was unconstitutional (Articles 23 and 28 of the Constitution) and refused the injunctions on that basis. By the time the appeal was heard, the plot had been registered in the auction buyers' names (13 September 2024).

02What the Court of Appeal decided

The Court of Appeal (Charalambous, Toumazi and Thoma JJ., unanimous) agreed with the buyer on one point. At the interim stage a court asks only whether there is a visible chance of success; it should not finally decide difficult points of law that need full argument (Parico Aluminium Designs Ltd v. Muskita Aluminium Co. Ltd (2002) 1(Γ) A.A.D. 2015; Milton Investment Company Ltd v. Dryden Group Ltd (2014) 1(Α) A.A.D. 731). In 2019 there was no binding case law on Part VIB, and the trial judge spent 22 of his 45 pages deciding it once and for all. That should have been avoided.

That did not help the buyer, because the law has since been settled. In Bank of Cyprus Public Company Ltd v. Director of the Department of Lands and Surveys, Paphos and others, Civil Appeal 285/2018, 20 June 2024, the Court of Appeal held that deleting a mortgage registered before the buyer's contract amounts to abolishing the bank's property right without compensation, which is contrary to Article 23 of the Constitution. It concluded that sections 44IΘ to 44KB, as added by Law 139(I)/2015, are unconstitutional. The buyer argued that the 2024 ruling concerned only Article 26. The Court corrected him: the conflict with Article 23 was also found. It added that the Supreme Constitutional Court, in a reference made a few days later (Application No. 1/2024, 26 June 2024), treated the appellate judgment as a precedent that resolved the question.

Prior decisions bind the courts, unless there are reasons of fundamental importance to depart from them (Nicolaou v. Nicolaou (No. 2) (1992) 1(Β) A.A.D. 1338). None was suggested. The buyer's claim rested entirely on the automatic suspension of the auction under provisions now held unconstitutional. His chance of success was therefore “not only not visible but almost non-existent”, and no injunction could be justified. The appeal was dismissed. Because the buyer won on two grounds, costs were reduced: €2,000 plus VAT to each of the developer, the bank, the Director, and the auction buyers together.

03What it means for you

  • A prior mortgage wins. If the developer's land was mortgaged before you signed, a trapped-buyer application will not stop the mortgagee from selling the land by auction under Part VIA of Law 9/1965, and it will not delete the mortgage. Check the Land Registry search before you sign and before you pay. In this case the Land Registry warned the buyer about the mortgage on the day he deposited his contract.
  • Insist on a mortgage release before paying. Buying off-plan where the land is mortgaged is safe only if the bank has given a written undertaking or consent to release your unit on payment, and if your payments go where that undertaking says. Without it, your deposited contract gives you specific-performance rights against the seller, not against the bank.
  • Where there is no mortgage, the procedure still works. In A.N. Stasis Estates Plc v. Director of Lands, Paphos (Civil Appeal 25/2020, 9 June 2026) the buyer had paid in full for a Paphos apartment under a 1984 contract and applied for transfer once the separate title was issued in 2015. The developer objected that she owed it €87,524 in common expenses. The Director transferred the title anyway, and the District Court and the Court of Appeal upheld him. The developer's other claims had to be pursued by a civil action, and the developer lost that action too. The Court of Appeal read the 2024 ruling as aimed at the power to delete a mortgage or other charge registered before the sale contract. Because no such deletion was involved, it treated the constitutional challenge as academic and did not decide it. Adoni shows the other side: where a bank's earlier mortgage is at stake, the trapped-buyer route will not help.
  • If you are already caught, take advice early. Claims against the developer (or its liquidator) for what you paid remain open, and any challenge to the auction itself must be made under the Part VIA rules on notices and timing.

How title deeds, the deposit of a sale contract and mortgage releases work will be explained in our forthcoming guide to buying property in Cyprus.

04Questions we are asked

I paid most of the price and deposited my contract. Is my apartment safe from the developer's bank?

Not automatically. Depositing the contract protects you against later sales and charges by the seller, but a mortgage registered before your deposit ranks ahead of you. Unless the bank has agreed to release your unit, it can sell the land to recover the developer's debt.

Does filing a trapped-buyer application freeze an auction?

That was the effect of section 44IΘ(2), but the Court of Appeal held in 2024 that the trapped-buyer provisions are unconstitutional, and in this case it confirmed that the 2024 ruling binds the lower courts. A buyer cannot rely on that suspension to stop a mortgagee's auction.

What can I still do?

You can claim against the developer for breach of contract and the return of what you paid. If the developer is in liquidation, you can lodge a proof of debt. You can also check whether the auction itself complied with Part VIA of Law 9/1965 (notices, service, reserve price). Each route has time limits, so take advice early.

05Making an enquiry

If you bought off-plan and the land is mortgaged, or you have received a Notice Form I or IA about land where your apartment is, send us your contract, the Land Registry receipt and the notices. We reply within one business day.

Discuss your purchase →   office@anastasiosmanastasiou.law  ·  +357 22 510165

06Sources

Εν συντομίαΑγοραστής πλήρωσε πέραν του μισού τιμήματος διαμερίσματος υπό ανέγερση και κατέθεσε το πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο, όμως το οικόπεδο του developer ήταν ήδη υποθηκευμένο σε τράπεζα. Πέντε ημέρες πριν από τον πλειστηριασμό της τράπεζας υπέβαλε αίτηση «εγκλωβισμένου αγοραστή», υποστηρίζοντας ότι αυτή ανέστελλε αυτόματα την πώληση. Το Εφετείο απέρριψε την έφεσή του κατά της άρνησης έκδοσης ενδιάμεσων διαταγμάτων. Ο πρωτόδικος Δικαστής δεν έπρεπε να αποφασίσει οριστικά το ζήτημα συνταγματικότητας στο ενδιάμεσο στάδιο, όμως η απόφαση του ίδιου του Εφετείου του 2024, που έκρινε αντισυνταγματικές τις διατάξεις για τους εγκλωβισμένους αγοραστές, δεσμεύει πλέον τα δικαστήρια. Αγοραστής που στηρίζεται μόνο σε αυτές τις διατάξεις έναντι προγενέστερης υποθήκης δεν έχει ουσιαστικά πιθανότητα επιτυχίας.

Σε αυτή τη σελίδα

  1. Τι συνέβη
  2. Τι αποφάσισε το Εφετείο
  3. Τι σημαίνει για εσάς
  4. Ερωτήσεις που μας γίνονται
  5. Επικοινωνήστε μαζί μας
  6. Πηγές

01Τι συνέβη

Στις 5 Αυγούστου 2011 ο αγοραστής συμφώνησε να αγοράσει το διαμέρισμα αρ. 201 σε πολυκατοικία που σχεδίαζε να ανεγείρει ο developer στη Λάρνακα, έναντι €247.826,08. Κατέθεσε το πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης στις 29 Αυγούστου 2011. Κατά την κατάθεση, το Κτηματολόγιο τον ενημέρωσε ότι το οικόπεδο βαρυνόταν ήδη με υποθήκη εγγεγραμμένη το 2008 και με εμπράγματο βάρος εγγεγραμμένο το 2011. Μέχρι τις 21 Φεβρουαρίου 2012 είχε καταβάλει €130.272,96. Το διαμέρισμα δεν ολοκληρώθηκε ποτέ και δεν υπήρχε ξεχωριστός τίτλος γι' αυτό.

Ο developer αντιμετώπισε δυσκολίες: το 2015 άλλη τράπεζα διόρισε παραλήπτες διαχειριστές της περιουσίας του και το 2016 πιστωτής ζήτησε αναγκαστική πώληση των ακινήτων του. Το 2017 η ενυπόθηκη δανείστρια (Ελληνική Τράπεζα) επέδωσε στον αγοραστή Ειδοποίηση Τύπου Ι για χρέος €1.329.038 εξασφαλισμένο με την υποθήκη του 2008 και ακολούθως Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ για πλειστηριασμό στις 13 Νοεμβρίου 2017, με επιφυλασσόμενη τιμή €357.600.

Στις 8 Νοεμβρίου 2017, πέντε ημέρες πριν από τον πλειστηριασμό, ο αγοραστής υπέβαλε αίτηση δυνάμει των διατάξεων για τους «εγκλωβισμένους αγοραστές» που πρόσθεσε ο Ν. 139(Ι)/2015 στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο, Ν. 9/1965 (Μέρος VIB). Ζήτησε τη διαγραφή της υποθήκης και τη μεταβίβαση του διαμερίσματος στο όνομά του. Ο πλειστηριασμός διενεργήθηκε κανονικά και τρία πρόσωπα αγόρασαν το οικόπεδο έναντι €358.000. Τον Ιούνιο 2019 το Κτηματολόγιο του έγραψε ότι η αίτησή του θα παραμεριζόταν εκτός αν προσκόμιζε διάταγμα δικαστηρίου εντός 30 ημερών.

Καταχώρισε αγωγή και αίτηση για τρία ενδιάμεσα διατάγματα: να εμποδιστεί η μεταβίβαση στους υπερθεματιστές, να εμποδιστεί ο Διευθυντής από το να παραμερίσει την αίτησή του και να απαγορευτεί στους υπερθεματιστές να αποξενώσουν ή να επιβαρύνουν το οικόπεδο. Η θέση του ήταν ότι ο πλειστηριασμός ήταν άκυρος, επειδή το άρθρο 44ΙΘ(2) του Ν. 9/1965 ανέστελλε κάθε πλειστηριασμό μέχρι την πλήρη εξέταση της αίτησης εγκλωβισμένου αγοραστή. Με ενδιάμεση απόφαση ημερ. 11 Ιουλίου 2019, ο Δικαστής του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας έκρινε το Μέρος VIB αντισυνταγματικό (Άρθρα 23 και 28 του Συντάγματος) και απέρριψε την αίτηση σε αυτή τη βάση. Μέχρι την ακρόαση της έφεσης, το οικόπεδο είχε εγγραφεί στο όνομα των υπερθεματιστών (13 Σεπτεμβρίου 2024).

02Τι αποφάσισε το Εφετείο

Το Εφετείο (Χαραλάμπους, Τουμάζη, Θωμά, Δ/στές, ομόφωνα) συμφώνησε με τον αγοραστή σε ένα σημείο. Στο ενδιάμεσο στάδιο το δικαστήριο εξετάζει μόνο κατά πόσον υπάρχει ορατή πιθανότητα επιτυχίας· δεν πρέπει να αποφασίζει οριστικά δύσκολα νομικά ζητήματα που χρειάζονται πλήρη επιχειρηματολογία (Parico Aluminium Designs Ltd ν. Muskita Aluminium Co. Ltd (2002) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2015· Milton Investment Company Ltd ν. Dryden Group Ltd (2014) 1(Α) Α.Α.Δ. 731). Το 2019 δεν υπήρχε δεσμευτική νομολογία για το Μέρος VIB και ο πρωτόδικος Δικαστής αφιέρωσε 22 από τις 45 σελίδες της απόφασης για να το επιλύσει οριστικά. Αυτό έπρεπε να είχε αποφευχθεί.

Αυτό όμως δεν βοήθησε τον αγοραστή, επειδή το ζήτημα έχει στο μεταξύ επιλυθεί. Στην Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ ν. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Πάφου κ.ά., Πολ. Έφ. 285/2018, 20 Ιουνίου 2024, το Εφετείο έκρινε ότι η απάλειψη υποθήκης εγγεγραμμένης πριν από το πωλητήριο του αγοραστή συνιστά κατάργηση του περιουσιακού δικαιώματος της τράπεζας χωρίς αποζημίωση, κατά παράβαση του Άρθρου 23 του Συντάγματος, και κατέληξε ότι τα άρθρα 44ΙΘ έως 44ΚΒ, όπως προστέθηκαν με τον Ν. 139(Ι)/2015, είναι αντισυνταγματικά. Ο αγοραστής υποστήριξε ότι η απόφαση του 2024 αφορούσε μόνο το Άρθρο 26. Το Εφετείο τον διόρθωσε: διαπιστώθηκε και αντίθεση με το Άρθρο 23. Πρόσθεσε ότι το Ανώτατο Συνταγματικό Δικαστήριο, σε παραπομπή λίγες ημέρες αργότερα (Αίτηση Αρ. 1/2024, 26 Ιουνίου 2024), αντιμετώπισε την εφετειακή απόφαση ως νομολογιακό προηγούμενο που επέλυσε το ζήτημα.

Οι προηγούμενες αποφάσεις δεσμεύουν τα δικαστήρια, εκτός αν υπάρχουν λόγοι κεφαλαιώδους σημασίας για απόκλιση (Νικολάου ν. Νικολάου (Αρ. 2) (1992) 1(Β) Α.Α.Δ. 1338). Κανένας τέτοιος λόγος δεν προβλήθηκε. Η αξίωση του αγοραστή στηριζόταν αποκλειστικά στην αυτόματη αναστολή του πλειστηριασμού βάσει διατάξεων που κρίθηκαν πλέον αντισυνταγματικές. Η πιθανότητα επιτυχίας ήταν επομένως «όχι μόνο μη ορατή αλλά σχεδόν ανύπαρκτη» και κανένα διάταγμα δεν δικαιολογείτο. Η έφεση απορρίφθηκε. Επειδή ο αγοραστής επέτυχε σε δύο λόγους έφεσης, τα έξοδα μειώθηκαν: €2.000 πλέον ΦΠΑ σε καθένα από τον developer, την τράπεζα, τον Διευθυντή και τους υπερθεματιστές από κοινού.

03Τι σημαίνει για εσάς

  • Η προγενέστερη υποθήκη υπερισχύει. Αν το οικόπεδο του developer ήταν υποθηκευμένο πριν υπογράψετε, η αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή δεν θα εμποδίσει τον ενυπόθηκο δανειστή να το πωλήσει σε πλειστηριασμό βάσει του Μέρους VIA του Ν. 9/1965, ούτε θα διαγράψει την υποθήκη. Ελέγξτε την έρευνα στο Κτηματολόγιο πριν υπογράψετε και πριν πληρώσετε. Εδώ, το Κτηματολόγιο ενημέρωσε τον αγοραστή για την υποθήκη την ίδια ημέρα που κατέθεσε το πωλητήριο.
  • Απαιτήστε δέσμευση αποδέσμευσης πριν πληρώσετε. Η αγορά υπό ανέγερση μονάδας σε υποθηκευμένο οικόπεδο είναι ασφαλής μόνο αν η τράπεζα έχει δώσει γραπτή δέσμευση ή συναίνεση να αποδεσμεύσει τη μονάδα σας με την εξόφληση, και αν οι πληρωμές σας γίνονται όπως προβλέπει η δέσμευση αυτή. Χωρίς αυτήν, το κατατεθειμένο πωλητήριο σας δίνει δικαιώματα ειδικής εκτέλεσης έναντι του πωλητή, όχι έναντι της τράπεζας.
  • Όπου δεν υπάρχει υποθήκη, η διαδικασία εξακολουθεί να λειτουργεί. Στην A.N. Stasis Estates Plc ν. Διευθυντή Κτηματολογίου Πάφου (Πολ. Έφ. 25/2020, 9 Ιουνίου 2026) η αγοράστρια είχε εξοφλήσει διαμέρισμα στην Πάφο βάσει συμβολαίου του 1984 και ζήτησε μεταβίβαση μόλις εκδόθηκε ο ξεχωριστός τίτλος το 2015. Ο developer έφερε ένσταση ότι του όφειλε €87.524 για κοινόχρηστα. Ο Διευθυντής προχώρησε στη μεταβίβαση και το Επαρχιακό Δικαστήριο και το Εφετείο επικύρωσαν την απόφασή του. Οι άλλες αξιώσεις του developer έπρεπε να προωθηθούν με αγωγή, την οποία επίσης έχασε. Το Εφετείο ερμήνευσε την απόφαση του 2024 ως στρεφόμενη κατά της δυνατότητας διαγραφής υποθήκης ή άλλου βάρους εγγεγραμμένου πριν από το πωλητήριο. Επειδή δεν αφορούσε τέτοια διαγραφή, θεώρησε το ζήτημα συνταγματικότητας ακαδημαϊκό και δεν το αποφάσισε. Η υπόθεση Αδώνη δείχνει την άλλη πλευρά: όπου διακυβεύεται προγενέστερη υποθήκη τράπεζας, η οδός του εγκλωβισμένου αγοραστή δεν βοηθά.
  • Αν έχετε ήδη εγκλωβιστεί, ζητήστε συμβουλή έγκαιρα. Οι αξιώσεις κατά του developer (ή του εκκαθαριστή του) για όσα πληρώσατε παραμένουν ανοικτές, και κάθε αμφισβήτηση του ίδιου του πλειστηριασμού πρέπει να γίνει βάσει των κανόνων του Μέρους VIA για τις ειδοποιήσεις και τις προθεσμίες.

Πώς λειτουργούν οι τίτλοι, η κατάθεση πωλητηρίου και η αποδέσμευση από υποθήκη εξηγείται στον επερχόμενο οδηγό μας για την αγορά ακινήτου στην Κύπρο.

04Ερωτήσεις που μας γίνονται

Πλήρωσα το μεγαλύτερο μέρος του τιμήματος και κατέθεσα το πωλητήριο. Είναι το διαμέρισμά μου ασφαλές από την τράπεζα του developer;

Όχι αυτόματα. Η κατάθεση του πωλητηρίου σάς προστατεύει από μεταγενέστερες πωλήσεις και επιβαρύνσεις από τον πωλητή, αλλά υποθήκη εγγεγραμμένη πριν από την κατάθεση προηγείται. Αν η τράπεζα δεν έχει συμφωνήσει να αποδεσμεύσει τη μονάδα σας, μπορεί να πωλήσει το οικόπεδο για να εισπράξει το χρέος του developer.

Η υποβολή αίτησης εγκλωβισμένου αγοραστή «παγώνει» τον πλειστηριασμό;

Αυτό προέβλεπε το άρθρο 44ΙΘ(2), όμως το Εφετείο έκρινε το 2024 ότι οι διατάξεις για τους εγκλωβισμένους αγοραστές είναι αντισυνταγματικές και στην υπόθεση αυτή επιβεβαίωσε ότι η απόφαση του 2024 δεσμεύει τα κατώτερα δικαστήρια. Ο αγοραστής δεν μπορεί να βασιστεί σε αυτή την αναστολή για να σταματήσει πλειστηριασμό ενυπόθηκου δανειστή.

Τι μπορώ ακόμη να κάνω;

Μπορείτε να εγείρετε αξίωση κατά του developer για παράβαση σύμβασης και επιστροφή όσων πληρώσατε. Αν ο developer βρίσκεται υπό εκκαθάριση, μπορείτε να υποβάλετε απόδειξη χρέους. Μπορείτε επίσης να ελέγξετε αν ο ίδιος ο πλειστηριασμός τήρησε το Μέρος VIA του Ν. 9/1965 (ειδοποιήσεις, επίδοση, επιφυλασσόμενη τιμή). Κάθε οδός έχει προθεσμίες, γι' αυτό ζητήστε έγκαιρα συμβουλή.

05Επικοινωνήστε μαζί μας

Αν αγοράσατε ακίνητο υπό ανέγερση και το οικόπεδο είναι υποθηκευμένο, ή λάβατε Ειδοποίηση Τύπου Ι ή ΙΑ για οικόπεδο όπου βρίσκεται το διαμέρισμά σας, στείλτε μας το συμβόλαιο, την απόδειξη του Κτηματολογίου και τις ειδοποιήσεις. Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.

Συζητήστε την αγορά σας →   office@anastasiosmanastasiou.law  ·  +357 22 510165

06Πηγές