In shortUntil 31 August 2026 a completed building stopped attracting VAT five years after completion. From 1 September 2026 age no longer matters. VAT is charged on the sale of a building, and of the land sold with it, whenever the sale takes place before its “first occupation”, and first occupation now means at least eighteen months of systematic use. A ten-year-old apartment that has never been lived in or let is therefore still a “new” building for VAT. Buyers, sellers and developers need to document the use history of every property they deal with.

On this page

  1. The rule until 31 August 2026
  2. What changes on 1 September 2026
  3. Who is affected and how
  4. Questions we are asked
  5. Making an enquiry
  6. Sources

01The rule until 31 August 2026

Under the Eighth Schedule of the VAT Law as it stood, the supply of a building was subject to VAT when supplied before its first delivery, and on any later supply within five years of completion, unless an unrelated person had actually used the building for at least twenty-four months. “Completion” meant that the building could be put to its intended use, and “actual use” meant use on a systematic basis. In practice, once five years had passed since completion the sale was VAT-exempt and the buyer paid Land Registry transfer fees instead.

02What changes on 1 September 2026

Decree 103/2026 replaces that test. The following are now subject to VAT when they take place before the first occupation of the building:

  • the transfer of a building or part of a building, together with the land transferred with it; and
  • the transfer of possession of a building or part of it (with the land) under a contract of sale, under an agreement that expressly provides for the future transfer of the building with the land, or under a lease with an option to purchase.

Two new definitions do the work. First occupation means the first use of the building after its delivery or construction, including owner-occupation, own use, letting or any other use that continues on a systematic basis. First use means use or exploitation of the building after its delivery or construction carried out systematically for a period of at least eighteen months.

The consequence is that the calendar no longer decides. A building completed in 2016 that has stood empty is still before its first occupation and its sale is subject to VAT at 19%. A building completed in 2024 that has been let continuously since then passed its first occupation eighteen months after the letting began, and its resale is exempt.

Decree 102/2026 aligns the Fifth Schedule, which governs the reduced 5% rate for renovation and repair of old private residences. From 1 September 2026 a residence qualifies as “old” only where at least three years have passed since its first occupation and the residence has been used for at least eighteen months; the eighteen-month use is now an express condition of the reduced rate.

03Who is affected and how

  • Buyers of resale property. Until now a buyer could assume that a building more than five years old carried no VAT. That assumption is gone. Before signing, ask for evidence of use: tenancy agreements, electricity and water accounts, the seller's own occupation, the date of first occupation. Where there is no such history, budget for 19% VAT, and note that where VAT is charged no transfer fees are payable.
  • Sellers who are not developers. VAT is charged only by a person acting in the course of an economic activity. A private individual selling his own home is generally outside VAT whatever the building's history. The position is different for a company, a person who builds to sell, or an individual whose pattern of transactions amounts to trading.
  • Developers with unsold stock. Completed units that have never been occupied remain within VAT indefinitely. Temporary occupation by connected persons, short lets and handovers without transfer of title will all need to be examined against the new definitions, and the eighteen-month clock documented unit by unit.
  • Contracts that straddle 1 September 2026. The decree looks at possession and contractual arrangements, not only at registration. A contract signed in July 2026 with delivery in October may fall under the new test. Every such contract should say who bears VAT if the treatment changes.

04Questions we are asked

I am buying a flat completed in 2018 that has been empty since. Is there VAT?

If the seller is a taxable person, yes, at 19%: the building has never had a first occupation. Under the old rule the sale would have been exempt because more than five years had passed. If VAT is charged, no transfer fees are payable at the Land Registry.

How do I prove that a building has had its first occupation?

With evidence of systematic use for at least eighteen months after delivery or construction: registered tenancy agreements, utility bills in the occupier's name, municipal records, the owner's declared residence, accounting records showing rental income. Keep these with the title documents; they now determine the VAT treatment of the next sale.

Does this change the 5% VAT on my first home?

No. The conditions for the reduced 5% rate on a primary residence are set separately and are unchanged by these decrees. What changes is when a sale is within VAT at all, and the conditions for the 5% rate on renovation of an old residence.

05Making an enquiry

If you are buying or selling a building and are unsure whether VAT applies, send us the completion date, what the building has been used for and by whom, and the draft contract. We reply within one business day.

Discuss your matter →   office@anastasiosmanastasiou.law  ·  +357 22 510165

06Sources

Εν συντομίαΜέχρι τις 31 Αυγούστου 2026 ένα αποπερατωμένο κτίριο έπαυε να υπόκειται σε ΦΠΑ πέντε χρόνια μετά την αποπεράτωσή του. Από την 1η Σεπτεμβρίου 2026 η ηλικία του κτιρίου δεν έχει πλέον σημασία. ΦΠΑ επιβάλλεται στην πώληση κτιρίου, και του οικοπέδου που μεταβιβάζεται μαζί του, όποτε η πώληση γίνεται πριν από την «πρώτη εγκατάσταση», και πρώτη εγκατάσταση σημαίνει πλέον τουλάχιστον δεκαοκτώ μήνες συστηματικής χρήσης. Ένα διαμέρισμα δέκα ετών που δεν κατοικήθηκε ούτε εκμισθώθηκε ποτέ παραμένει «καινούργιο» κτίριο για σκοπούς ΦΠΑ. Αγοραστές, πωλητές και developers πρέπει να τεκμηριώνουν το ιστορικό χρήσης κάθε ακινήτου.

Σε αυτή τη σελίδα

  1. Ο κανόνας μέχρι τις 31 Αυγούστου 2026
  2. Τι αλλάζει από την 1η Σεπτεμβρίου 2026
  3. Ποιους αφορά και πώς
  4. Ερωτήσεις που μας γίνονται
  5. Επικοινωνήστε μαζί μας
  6. Πηγές

01Ο κανόνας μέχρι τις 31 Αυγούστου 2026

Σύμφωνα με το Όγδοο Παράρτημα του περί ΦΠΑ Νόμου όπως ίσχυε, η παράδοση κτιρίου υπόκειτο σε ΦΠΑ όταν γινόταν πριν από την πρώτη παράδοσή του, καθώς και σε κάθε μεταγενέστερη παράδοση εντός πέντε ετών από την αποπεράτωση, εκτός αν μη συνδεδεμένο πρόσωπο είχε κάνει πραγματική χρήση του κτιρίου για τουλάχιστον είκοσι τέσσερις μήνες. «Αποπεράτωση» σήμαινε ότι το κτίριο μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για τον σκοπό που προοριζόταν, και «πραγματική χρήση» σήμαινε χρήση σε συστηματική βάση. Στην πράξη, μόλις περνούσαν πέντε χρόνια από την αποπεράτωση, η πώληση απαλλασσόταν από ΦΠΑ και ο αγοραστής πλήρωνε μεταβιβαστικά τέλη στο Κτηματολόγιο.

02Τι αλλάζει από την 1η Σεπτεμβρίου 2026

Το Διάταγμα ΚΔΠ 103/2026 αντικαθιστά το κριτήριο αυτό. Υπόκεινται πλέον σε ΦΠΑ, όταν γίνονται πριν από την πρώτη εγκατάσταση στο κτίριο:

  • η μεταβίβαση κτιρίου ή τμήματος κτιρίου, μαζί με το οικόπεδο που μεταβιβάζεται με αυτό· και
  • η μεταβίβαση της κατοχής κτιρίου ή τμήματός του (με το οικόπεδο) βάσει συμβολαίου πώλησης, βάσει συμφωνίας που προβλέπει ρητά τη μελλοντική μεταβίβαση του κτιρίου με το οικόπεδο, ή βάσει μίσθωσης με δικαίωμα αγοράς.

Δύο νέοι ορισμοί κάνουν τη δουλειά. Πρώτη εγκατάσταση σημαίνει την πρώτη χρήση του κτιρίου μετά την παράδοση ή την κατασκευή του, περιλαμβανομένης της ιδιοκατοίκησης, της ιδιόχρησης, της εκμίσθωσης ή οποιασδήποτε άλλης χρήσης που συνεχίζεται σε συστηματική βάση. Πρώτη χρήση σημαίνει τη χρήση ή εκμετάλλευση του κτιρίου μετά την παράδοση ή την κατασκευή του, η οποία γίνεται συστηματικά για περίοδο τουλάχιστον δεκαοκτώ μηνών.

Η συνέπεια είναι ότι το ημερολόγιο δεν αποφασίζει πλέον. Κτίριο που αποπερατώθηκε το 2016 και έμεινε κενό βρίσκεται ακόμη πριν από την πρώτη εγκατάσταση και η πώλησή του υπόκειται σε ΦΠΑ 19%. Κτίριο που αποπερατώθηκε το 2024 και εκμισθώνεται συνεχώς από τότε πέρασε την πρώτη εγκατάσταση δεκαοκτώ μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης, και η μεταπώλησή του απαλλάσσεται.

Το Διάταγμα ΚΔΠ 102/2026 ευθυγραμμίζει το Πέμπτο Παράρτημα, που διέπει τον μειωμένο συντελεστή 5% για ανακαίνιση και επισκευή παλαιών ιδιωτικών κατοικιών. Από την 1η Σεπτεμβρίου 2026 μια κατοικία θεωρείται «παλαιά» μόνο όταν έχουν περάσει τουλάχιστον τρία χρόνια από την πρώτη εγκατάσταση και η κατοικία έχει χρησιμοποιηθεί για τουλάχιστον δεκαοκτώ μήνες· η δεκαοκτάμηνη χρήση είναι πλέον ρητή προϋπόθεση του μειωμένου συντελεστή.

03Ποιους αφορά και πώς

  • Αγοραστές μεταχειρισμένων ακινήτων. Μέχρι τώρα ο αγοραστής μπορούσε να υποθέσει ότι κτίριο άνω των πέντε ετών δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ. Η υπόθεση αυτή δεν ισχύει πλέον. Πριν υπογράψετε, ζητήστε αποδείξεις χρήσης: ενοικιαστήρια, λογαριασμούς ηλεκτρισμού και νερού, ιδιοκατοίκηση του πωλητή, ημερομηνία πρώτης εγκατάστασης. Όπου δεν υπάρχει τέτοιο ιστορικό, υπολογίστε ΦΠΑ 19%, και σημειώστε ότι όπου χρεώνεται ΦΠΑ δεν καταβάλλονται μεταβιβαστικά τέλη.
  • Πωλητές που δεν είναι developers. ΦΠΑ χρεώνει μόνο πρόσωπο που ενεργεί στο πλαίσιο οικονομικής δραστηριότητας. Ιδιώτης που πωλεί την κατοικία του είναι κατά κανόνα εκτός ΦΠΑ, όποιο κι αν είναι το ιστορικό του κτιρίου. Διαφορετική είναι η θέση εταιρείας, προσώπου που κτίζει για να πωλήσει, ή ιδιώτη του οποίου οι επαναλαμβανόμενες συναλλαγές συνιστούν εμπορική δραστηριότητα.
  • Developers με απούλητα. Αποπερατωμένες μονάδες που δεν κατοικήθηκαν ποτέ παραμένουν εντός ΦΠΑ επ' αόριστον. Προσωρινή κατοίκηση από συνδεδεμένα πρόσωπα, βραχυχρόνιες μισθώσεις και παραδόσεις χωρίς μεταβίβαση τίτλου θα πρέπει όλα να εξεταστούν με βάση τους νέους ορισμούς, και το δεκαοκτάμηνο να τεκμηριώνεται ανά μονάδα.
  • Συμβόλαια που «πατούν» την 1η Σεπτεμβρίου 2026. Το διάταγμα κοιτάζει την κατοχή και τις συμβατικές ρυθμίσεις, όχι μόνο την εγγραφή. Συμβόλαιο που υπογράφηκε τον Ιούλιο 2026 με παράδοση τον Οκτώβριο μπορεί να εμπίπτει στο νέο κριτήριο. Κάθε τέτοιο συμβόλαιο πρέπει να λέει ποιος φέρει τον ΦΠΑ αν αλλάξει η μεταχείριση.

04Ερωτήσεις που μας γίνονται

Αγοράζω διαμέρισμα που αποπερατώθηκε το 2018 και είναι κενό από τότε. Υπάρχει ΦΠΑ;

Αν ο πωλητής είναι υποκείμενο στον φόρο πρόσωπο, ναι, 19%: το κτίριο δεν είχε ποτέ πρώτη εγκατάσταση. Με τον παλαιό κανόνα η πώληση θα απαλλασσόταν επειδή είχαν περάσει πάνω από πέντε χρόνια. Αν χρεωθεί ΦΠΑ, δεν καταβάλλονται μεταβιβαστικά τέλη στο Κτηματολόγιο.

Πώς αποδεικνύω ότι ένα κτίριο είχε την πρώτη του εγκατάσταση;

Με αποδείξεις συστηματικής χρήσης για τουλάχιστον δεκαοκτώ μήνες μετά την παράδοση ή την κατασκευή: ενοικιαστήρια, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας στο όνομα του χρήστη, δημοτικά αρχεία, δηλωμένη κατοικία του ιδιοκτήτη, λογιστικά βιβλία με εισόδημα από ενοίκια. Φυλάξτε τα μαζί με τους τίτλους· καθορίζουν πλέον τη μεταχείριση ΦΠΑ της επόμενης πώλησης.

Αλλάζει αυτό τον ΦΠΑ 5% για την πρώτη μου κατοικία;

Όχι. Οι προϋποθέσεις του μειωμένου συντελεστή 5% για κύρια κατοικία ορίζονται χωριστά και δεν θίγονται από τα διατάγματα αυτά. Αυτό που αλλάζει είναι το πότε μια πώληση εμπίπτει καθόλου στον ΦΠΑ, και οι προϋποθέσεις του 5% για ανακαίνιση παλαιάς κατοικίας.

05Επικοινωνήστε μαζί μας

Αν αγοράζετε ή πωλείτε κτίριο και δεν είστε βέβαιοι αν επιβάλλεται ΦΠΑ, στείλτε μας την ημερομηνία αποπεράτωσης, για τι και από ποιον χρησιμοποιήθηκε το κτίριο, και το προσχέδιο του συμβολαίου. Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.

Συζητήστε την υπόθεσή σας →   office@anastasiosmanastasiou.law  ·  +357 22 510165

06Πηγές