In shortIn Cyprus you own property when your name is entered in the Land Registry, not when you sign or pay. Between contract and registration you are protected only by depositing the contract at the Land Registry within six months, and by what the title search showed before you signed. This guide follows a purchase from the first search to the transfer, explains VAT, transfer fees and capital gains tax, and sets out what to do when the seller has no separate title deed or the building has no final approval.

On this page

  1. Ownership is registration
  2. Before you sign: the search
  3. Buildings without a final approval
  4. The contract and what it must contain
  5. Deposit the contract within six months
  6. Property with no separate title deed
  7. VAT on the purchase
  8. Transfer fees, and the end of stamp duty
  9. Capital gains tax for the seller
  10. Buyers from outside the EU
  11. Completion at the Land Registry
  12. Ten things to check before you sign
  13. Questions we are asked
  14. Making an enquiry
  15. Sources

Most disputes we see in property transactions were decided on the day the contract was signed, in things that were or were not checked. The transfer itself, at the District Lands Office, is the easy part. What follows is the sequence we take a buyer through, and the points at which a purchase can still be stopped or repaired.

01Ownership is registration

Immovable property in Cyprus is held under the Immovable Property (Tenure, Registration and Valuation) Law, Cap. 224, and transferred under the Transfer and Mortgage of Immovable Property Law, Law 9/1965. Section 5 of Law 9/1965 is absolute: no transfer of immovable property is valid unless made in accordance with the Law, which means a declaration of transfer accepted at the District Lands Office (section 8). Title passes when the declaration is accepted (section 19). Payment, keys and possession are matters of contract; only the register makes you the owner.

This is why a buyer who has paid in full and moved in may still be, in law, a person with a contractual claim against the seller. Everything below is designed to make that claim as strong as possible until registration, and to get you to registration.

A search certificate from the District Lands Office shows the registered owner and each co-owner's share, the description and extent of the property, and every entry registered against it: mortgages, memos lodged by judgment creditors, prohibitions, registered leases, rights of way, notes of unauthorised works, and contracts of sale deposited by other buyers. An entry survives a change of owner; a seller's promise does not.

The certificate is an objective record of the register on the day it is issued. What matters is its date, not who obtained it: the register can change the next day, so the search is repeated immediately before the contract is deposited. Since 12 December 2023, under Law 132(I)/2023, the seller must attach to the contract a search certificate dated not more than five working days before signing, and it forms part of the contract.

Five things to check on the certificate:

  • The owner. The name must be the seller's. If the seller is a company, the sale must be authorised by whoever can bind it. If the registered owner has died, the property can be sold only by the executor named in the will once probate has been granted, or by an administrator appointed by the court under letters of administration and, where the grant does not itself authorise the sale, with the court's permission under the Administration of Estates Law, Cap. 189. Ask to see the grant, and the court order where one is needed, not a letter from “the heirs”.
  • The share. Much property is held in undivided shares. A seller who owns one quarter can sell one quarter.
  • Encumbrances. A mortgage over the property, or over the whole development, must be released or the bank's waiver obtained before transfer. The mechanism belongs in the contract and the payment schedule.
  • Notes about buildings. A note that a building stands on the plot but is not included in the registration, or that works are unauthorised, changes what you are buying. It is dealt with in the next section.
  • The extent and the plan. The area recorded in the register and the boundaries on the official cadastral plan are what you buy. A certified copy of the plan is issued by the Land Registry (application for a “copy of the official cadastral plan” on the Department of Lands and Surveys portal).

03Buildings without a final approval

Many titles carry a note that a building stands on the plot but is not included in the registration, or that the building is registered subject to observations. It usually means that the building never received a certificate of final approval from the building authority, or received one with notes: the house was built under a permit but was never signed off, or was extended beyond it.

A transfer can still take place. The buyer becomes the registered owner of the plot, with the building noted but unapproved, and takes on the position of the seller towards the authorities. That is not automatically a reason to walk away; a great deal of housing stock in Cyprus is in this position. It is a reason to find out, before signing, what exactly is missing and what it will cost to put right.

The checks are these. Obtain the planning permit and the building permit with the approved drawings, and the authority's observations, if any, on why final approval was not issued. Since 1 July 2024 planning and building permits are issued by the District Local Government Organisation of each district through the “Hippodamus” electronic permitting system, which also handles requests for certified copies of permits; the files of older permits issued by a municipality or District Administration have passed to the same organisation. An engineer or architect then compares what was permitted with what stands on the plot and advises whether a certificate of final approval can be obtained as things are, with notes, or only after works. The cost and the risk go into the price, into a retention held until the certificate issues, or into a seller's undertaking with a deadline and a remedy.

The same comparison is worth making even where a certificate of final approval exists, for anything more than a standard apartment: extensions, covered verandas, pools and boundary walls added after the certificate are common, and each is an unauthorised work until regularised. A buyer is entitled to request the approved drawings from the permit file for his own due diligence.

04The contract and what it must contain

A Cyprus sale contract is a private document; there is no notarial form. It should identify the property by registration number, plot and sheet/plan, state the price and the payment schedule tied to stages (signing, deposit of the contract, issue of title, transfer), and say expressly who pays VAT if it applies, who pays transfer fees, and what happens if a permit or title is delayed.

Where the property is under construction or has no separate title, the contract must attach the plans and specifications: the Supreme Court has repeatedly held that plans attached to a sale contract form part of it and the contract is read together with them. It should also state what common areas and facilities are included, since a developer who later changes the development, even lawfully, may be in breach of the sale contract.

Two clauses deserve particular attention. A clause by which the developer undertakes to “do its utmost” to obtain separate titles is not a deadline; if you want a date, write a date, with a remedy. And a clause allowing the developer to vary the development “as the authorities may require” should be limited to changes that do not reduce your share of the common areas or the value of your unit. See our note on Marion v. Karma Estates (Court of Appeal, 22 June 2026) for how such a clause was litigated.

05Deposit the contract within six months

Under the Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law of 2011, Law 81(I)/2011, the buyer may deposit the signed contract at the District Lands Office within six months of signing (section 3). A deposited contract does three things: it gives the buyer priority over later dealings with the property, it preserves the remedy of specific performance, and it opens the door to the “trapped buyers” procedure described below.

A contract that is never deposited leaves the buyer with a personal claim against a seller who may have nothing. The worse case is common: years pass, the seller's creditors register memos and mortgages, and the property can no longer be transferred clean even by a willing seller. Kimonos v. Slavova (Court of Appeal, 12 November 2025) is the pattern. A buyer signed for an apartment in 2004 and never deposited; the developer went into liquidation; by the time she applied in 2018 for leave to deposit late, the title carried mortgages and memos of banks, the Tax Department and other creditors totalling over €11 million, all registered after her contract. The Court of Appeal set the late-deposit order aside because those creditors had not been heard.

The court can allow a late deposit under section 12 where it is just and reasonable to protect the buyer, and it does: in Panayiotou v. Athanasiou (Court of Appeal, 16 October 2025) a 1997 contract was admitted for deposit in 2018, because the price had been paid and the buyer had done everything a buyer should. But a late deposit takes the date on which it is made, not the date of the contract (section 5(1)), and the court will not order specific performance of an undeposited contract where earlier registered charges would be affected (section 6(2)). No court has let a late deposit leap over memos registered in the meantime. The deposit within six months is a filing with a fee, and the single most important step between contract and transfer.

One further protection: under section 4(1) a seller who wants to mortgage property he has already sold must first deposit the sale contract himself if the buyer has not; failure is a criminal offence.

06Property with no separate title deed

A great many properties are lawfully sold with no separate title in existence, because the deed for an individual unit comes at the end of a chain: planning permit, building permit, certificate of final approval, division permit, survey, registration. Until the chain is complete, what the buyer acquires is the contractual right to the unit, protected by the deposit of the contract.

Where the seller is not the registered owner but an earlier buyer holding a deposited contract, the sale proceeds by assignment of that contract, which must itself be deposited; Law 81(I)/2011 treats the assignee as a buyer. Where the developer has failed or refuses to transfer once the title exists, the “trapped buyers” procedure in Part VIB of Law 9/1965 allows a buyer who has paid the price under a deposited contract to apply directly to the Director of the Land Registry for transfer, over the seller's objection. The Court of Appeal confirmed in A.N. Stasis Estates v. Director of Lands, Paphos (9 June 2026) that only unpaid property tax, municipal fees and sewerage charges can block such a transfer; a developer's claim for common expenses cannot, and must be pursued in a separate action.

The procedure was narrowed after the Court of Appeal held in Bank of Cyprus v. Director of Lands, Paphos (Civil Appeal 285/2018, 20 June 2024) that the Director's power to strike out a bank's earlier mortgage without its consent was unconstitutional. Under Law 110(I)/2025 it now applies only to contracts made by 31 December 2014 that were deposited by then, or deposited later under a court order applied for by 31 December 2024; and where a mortgage or memo was registered before the deposit, the transfer needs the written consent of its holder, or a court order, applied for within 45 days of a refusal, that the refusal is abusive and unjustified. For newer purchases the protection is the deposit itself and, where the property is already mortgaged when you buy, the procedure introduced in 2023 (sections 3A and 5(2A) of Law 81(I)/2011): the bank and the seller sign a declaration, deposited with your contract, stating the sum the bank will accept for your unit; once you pay it, the bank must release the unit from its mortgage.

07VAT on the purchase

What follows is the framework, not advice on a particular purchase. VAT on property is fact-specific: the seller's status, the building's history and the contract wording are assessed case by case, and a written opinion from the Tax Department or a VAT adviser is often worth obtaining before signing.

Who charges VAT

VAT is charged only by a taxable person acting in the course of an economic activity. A private individual selling the home he has lived in is outside VAT, whatever the age of the building. A developer, a company holding property, a person who builds in order to sell, or an individual whose pattern of dealings amounts to trading, is a taxable person even if not yet registered for VAT; the Tax Department's guidance on building land since 2018 follows the test applied by the Court of Justice of the EU, which looks at active steps of marketing and development rather than the mere sale of an asset. When you buy from a company or a developer, assume VAT unless the property has passed its first occupation.

Buildings: the eighteen-month rule from 1 September 2026

Until 31 August 2026 a completed building stopped attracting VAT five years after completion, unless an unrelated person had used it for at least twenty-four months. Decrees 102/2026 and 103/2026 replaced that test. The sale of a building, and of the land sold with it, and the transfer of possession under a sale contract or a lease with an option to buy, is subject to VAT at 19% whenever it takes place before the building's first occupation, and first occupation means at least eighteen months of systematic use: owner-occupation, own use or letting. Age no longer matters. An apartment completed in 2016 that has stood empty is still a new building for VAT; an apartment completed in 2024 and let continuously since is not, once the eighteen months have run. Ask the seller for evidence of use, tenancy agreements, utility accounts, before you budget.

Land

Since 2 January 2018, VAT at 19% applies to the sale of non-developed building land intended for construction when sold in the course of a business. Agricultural land, land in protected zones and land sold by a private individual outside any business remain outside VAT.

The reduced rate for a primary residence

A reduced rate of 5% applies to the purchase or construction of a dwelling used as the buyer's primary and permanent residence in Cyprus, on the first 130 square metres of buildable area and up to a value of €350,000, provided the total area does not exceed 190 square metres and the total value does not exceed €475,000 (Law 42(I)/2023). The residence must be retained for ten years; if it is sold or let earlier, the difference between 5% and 19% is repaid pro rata. The application is made to the Tax Department before delivery. Larger or more expensive dwellings pay 19% on the whole price. One transitional case remains: where the planning permit was applied for or issued by 31 October 2023, the old rule (5% on the first 200 square metres, with no value or size cap) still applies if the building permit was issued after 1 January 2025 or has not yet been issued; the Tax Commissioner may examine those applications until 31 December 2026 (Law 109(I)/2026). For building permits issued by 31 December 2024 the deadline for applying under the old rule expired on 15 June 2026.

VAT and transfer fees

Where VAT is charged on the purchase, no Land Registry transfer fees are payable (Cap. 219, section 10). Where no VAT is charged, transfer fees are.

08Transfer fees, and the end of stamp duty

Transfer fees are payable to the Land Registry on transfer, calculated on the market value the Land Registry itself assesses, not on the contract price, in three bands: 3% on value up to €85,430, 5% from €85,430 to €170,860, and 8% above that. The amount so calculated is then reduced by half. The 50% reduction began as a temporary measure in 2011 to stimulate the market and was made permanent by the Department of Lands and Surveys (Fees and Rights) (Amendment) (No. 2) Law of 2016; it applies to every ordinary transfer on which no VAT was paid. On a property assessed at €300,000 the full-rate calculation gives €17,200 and the fee actually paid is €8,600; where two buyers take the property in equal shares, each is assessed on €150,000 and the total falls to €5,800. Transfers between spouses, from parent to child and between relatives up to the third degree attract nil or nominal fees.

Stamp duty no longer applies. The Stamp Duty Laws were repealed by Law 239(I)/2025 with effect from 1 January 2026, so a contract signed from that date carries no stamp duty. A contract signed on or before 31 December 2025 remains subject to the old regime (0.15% on the first €170,000 of the price, 0.20% above, capped at €20,000, payable within 30 days) and, if it was never stamped, must still be stamped with a penalty before it can be deposited at the Land Registry or relied on in court.

09Capital gains tax for the seller

The seller pays capital gains tax at 20% on the gain, after indexation and allowable costs, with lifetime allowances that were raised from 1 January 2026 by Law 242(I)/2025: €30,000 generally, €50,000 for agricultural land sold by a farmer, and €150,000 where the property was the seller's main residence for at least five years. The tax is the seller's, but it matters to the buyer: the Land Registry will not complete the transfer without the Tax Department's clearance.

It matters in a second way. A seller who declares a price lower than the true one to reduce the tax exposes both parties, and the courts have shown what that looks like. In H.A. v. P.X. (Court of Appeal, 30 April 2026) a seller asked the buyers to declare €30,000 at the Land Registry for a share actually sold for €50,000, so as to reduce his capital gains tax; the Land Registry rejected the figure and valued the share at €50,000. When the seller's administrator later tried to set the sale aside on the ground that he lacked capacity, the Court of Appeal pointed to that request as evidence of a man fully aware of his financial interests. Under-declaration is unlawful and can be turned against whoever asked for it.

10Buyers from outside the EU

A buyer who is not a citizen of an EU member state needs the approval of the Council of Ministers under the Immovable Property Acquisition (Aliens) Law, Cap. 109, to register the property. The permit is for registration, not for signing; the contract can be signed and deposited while the application is pending. The permit is normally granted for one dwelling or a plot within set limits.

11Completion at the Land Registry

Both parties, or their attorneys under a power of attorney, attend the District Lands Office for the district in which the property lies. The seller produces the clearances (capital gains tax, immovable property tax, municipal and sewerage charges) and any mortgage release; the buyer pays the transfer fees; the declaration is signed and accepted, and title passes. Under section 20 of Law 9/1965 every transfer carries an implied term that the transferor has the right to transfer and that the transferee may enjoy the property undisturbed.

12Ten things to check before you sign

  1. A search certificate dated within the last few days, and your own reading of every entry on it.
  2. That the seller is the registered owner, or holds a grant, a court order or a deposited contract that entitles him to sell.
  3. The share being sold, and the mortgage or bank waiver position.
  4. The planning permit, building permit and certificate of final approval, or the reason there is none.
  5. The approved drawings compared with the building by an engineer or architect.
  6. Plans and specifications attached to the contract, and the common areas stated.
  7. Who pays VAT and transfer fees, written into the contract.
  8. The building's use history, if VAT may apply.
  9. A payment schedule tied to deposit, title and transfer, not to dates alone.
  10. A diary entry to deposit the contract at the Land Registry within six months of signing.

13Questions we are asked

When do I become the owner?

When the declaration of transfer is accepted at the District Lands Office and your name is entered in the register. Not on signing, not on paying, not on receiving the keys.

The seller says the title deed “is coming”. Should I sign?

Only with a contract that attaches the plans and permits, ties payments to the title's progress, and is deposited at the Land Registry within six months. Establish why there is no title and what remains to be done. Read our note on Marion v. Karma Estates before you rely on a best-endeavours clause.

The title says the house is not included in the registration. Can I still buy?

Yes, and many people do. Obtain the permits and drawings, have an engineer or architect report on what is needed for a certificate of final approval, and price or secure that work in the contract. What you should not do is sign without knowing.

I paid in full twenty years ago, the contract was never deposited through no fault of mine, and the title now carries memos. Can the court let me deposit today with the original date?

No. The court will very likely allow the deposit today, because the price was paid and the delay is explained, but the deposit takes today's date and ranks behind every memo and mortgage registered in the meantime; those creditors must be served and heard before the order is made. From today onward nothing new can pass you, and you can sue the developer. To get ahead of the existing memos you need the consent of their holders, usually negotiated, or, if your contract falls within the trapped-buyers procedure as narrowed in 2025, a court order that a refusal of consent is abusive. Have a search done first; everything depends on what is on the title now.

Can I be forced to pay the developer's common expenses before I get my title?

No. Only property tax, municipal or community fees and sewerage charges arising from your contractual obligations can block a transfer under the trapped-buyers procedure. Other claims go to court (A.N. Stasis Estates v. Director of Lands, 2026).

I lived in my house for five years after buying it, then left it empty for twenty. Is there VAT if I sell now?

No. Your own occupation for five years was the building's first occupation, which happened long ago; a later period of vacancy does not reset it. And a private individual selling his own home is not a taxable person, so the sale is outside VAT whatever the building's history. The eighteen-month rule bites where the seller is in business, a developer, a company or an individual trading in property, and the building has never been used.

Is there VAT on a resale apartment?

If the seller is a private individual selling his own property outside any business, no. If the seller is in business, a developer, a company or an individual trading in property, and the building has not had eighteen months of systematic use, yes, at 19%, even if the building is several years old.

How long does a purchase take?

A property with a clean separate title, no mortgage and an EU buyer usually completes in around two months from the search. A non-EU buyer's permit adds several months, though the contract is signed and deposited in the meantime. Property without a separate title takes as long as the permits take.

14Making an enquiry

Tell us which property you are considering, whether it has a separate title, and any deadline. You do not need to gather documents first; a search and a first review take very little time and are the cheapest point at which the answer can still change. We reply within one business day.

Discuss your purchase →   office@anastasiosmanastasiou.law  ·  +357 22 510165

Information we may need laterThe title number and district or the search certificate if you have it, the draft contract, the marketing particulars, and, for a property without a separate title or final approval, whatever the seller has provided about the development: permits, drawings and the developer's own contract. For a non-EU buyer, passports and proof of funds for the permit application.

15Sources

Εν συντομίαΣτην Κύπρο είστε ιδιοκτήτης όταν το όνομά σας εγγραφεί στο Κτηματολόγιο, όχι όταν υπογράψετε ή πληρώσετε. Μεταξύ συμβολαίου και εγγραφής προστατεύεστε μόνο με την κατάθεση του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο εντός έξι μηνών, και με ό,τι έδειξε η έρευνα τίτλου πριν υπογράψετε. Ο οδηγός αυτός παρακολουθεί μια αγορά από την πρώτη έρευνα μέχρι τη μεταβίβαση, εξηγεί τον ΦΠΑ, τα μεταβιβαστικά τέλη και τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών, και λέει τι κάνετε όταν ο πωλητής δεν έχει ξεχωριστό τίτλο ή το κτίριο δεν έχει τελική έγκριση.

Σε αυτή τη σελίδα

  1. Η κυριότητα είναι η εγγραφή
  2. Πριν υπογράψετε: η έρευνα
  3. Κτίρια χωρίς τελική έγκριση
  4. Το συμβόλαιο και τι πρέπει να περιέχει
  5. Καταθέστε το συμβόλαιο εντός έξι μηνών
  6. Ακίνητο χωρίς ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας
  7. ΦΠΑ στην αγορά
  8. Μεταβιβαστικά τέλη, και το τέλος του χαρτοσήμου
  9. Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών για τον πωλητή
  10. Αγοραστές εκτός ΕΕ
  11. Ολοκλήρωση στο Κτηματολόγιο
  12. Δέκα πράγματα που ελέγχετε πριν υπογράψετε
  13. Ερωτήσεις που μας γίνονται
  14. Επικοινωνήστε μαζί μας
  15. Πηγές

Οι περισσότερες διαφορές που βλέπουμε σε αγοραπωλησίες κρίθηκαν την ημέρα που υπογράφηκε το συμβόλαιο, σε πράγματα που ελέγχθηκαν ή δεν ελέγχθηκαν. Η ίδια η μεταβίβαση, στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο, είναι το εύκολο μέρος. Ακολουθεί η σειρά με την οποία οδηγούμε έναν αγοραστή, και τα σημεία στα οποία μια αγορά μπορεί ακόμη να σταματήσει ή να διορθωθεί.

01Η κυριότητα είναι η εγγραφή

Η ακίνητη ιδιοκτησία στην Κύπρο διέπεται από τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, Κεφ. 224, και μεταβιβάζεται βάσει του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Ν. 9/1965. Το άρθρο 5 του Ν. 9/1965 είναι απόλυτο: καμία μεταβίβαση ακίνητης ιδιοκτησίας δεν είναι έγκυρη αν δεν γίνει σύμφωνα με τον Νόμο, δηλαδή με δήλωση μεταβίβασης που γίνεται αποδεκτή στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο (άρθρο 8). Η κυριότητα περνά όταν η δήλωση γίνει αποδεκτή (άρθρο 19). Η πληρωμή, τα κλειδιά και η κατοχή είναι ζητήματα σύμβασης· μόνο το μητρώο σάς κάνει ιδιοκτήτη.

Γι' αυτό ο αγοραστής που έχει πληρώσει εξ ολοκλήρου και έχει μετακομίσει μπορεί, νομικά, να είναι ακόμη απλώς ένα πρόσωπο με συμβατική αξίωση εναντίον του πωλητή. Όλα τα πιο κάτω αποσκοπούν να κάνουν την αξίωση αυτή όσο πιο ισχυρή γίνεται μέχρι την εγγραφή, και να σας οδηγήσουν στην εγγραφή.

Το πιστοποιητικό έρευνας από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο δείχνει τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη και το μερίδιο κάθε συνιδιοκτήτη, την περιγραφή και την έκταση του ακινήτου, και κάθε εμπράγματο βάρος που είναι εγγεγραμμένο εναντίον του: υποθήκες, μέμο δικαστικών αποφάσεων, απαγορεύσεις, εγγεγραμμένες μισθώσεις, δικαιώματα διόδου, σημειώσεις για αυθαίρετες εργασίες, και πωλητήρια έγγραφα που κατέθεσαν άλλοι αγοραστές. Το βάρος επιβιώνει της αλλαγής ιδιοκτήτη· η υπόσχεση του πωλητή όχι.

Το πιστοποιητικό είναι αντικειμενική αποτύπωση του μητρώου την ημέρα που εκδίδεται. Αυτό που μετρά είναι η ημερομηνία του, όχι ποιος το εξασφάλισε: το μητρώο μπορεί να αλλάξει την επόμενη μέρα, γι' αυτό η έρευνα επαναλαμβάνεται αμέσως πριν από την κατάθεση του συμβολαίου. Από τις 12 Δεκεμβρίου 2023, βάσει του Ν. 132(Ι)/2023, ο πωλητής οφείλει να επισυνάψει στο συμβόλαιο πιστοποιητικό έρευνας με ημερομηνία όχι παλαιότερη των πέντε εργάσιμων ημερών από την υπογραφή, το οποίο αποτελεί μέρος του συμβολαίου.

Πέντε σημεία που ελέγχονται στο πιστοποιητικό:

  • Ο ιδιοκτήτης. Το όνομα πρέπει να είναι του πωλητή. Αν ο πωλητής είναι εταιρεία, η πώληση πρέπει να εγκριθεί από όποιον μπορεί να τη δεσμεύσει. Αν ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης έχει αποβιώσει, το ακίνητο μπορεί να πωληθεί μόνο από τον εκτελεστή που ορίζει η διαθήκη μετά την επικύρωσή της, ή από διαχειριστή διορισμένο από το δικαστήριο με έγγραφο διαχείρισης και, όπου το διάταγμα δεν εξουσιοδοτεί το ίδιο την πώληση, με άδεια του δικαστηρίου βάσει του περί Διαχείρισης Κληρονομιών Νόμου, Κεφ. 189. Ζητήστε να δείτε το διάταγμα, και τη δικαστική άδεια όπου χρειάζεται, όχι επιστολή από «τους κληρονόμους».
  • Το μερίδιο. Πολλά ακίνητα κατέχονται σε εξ αδιαιρέτου μερίδια. Πωλητής που κατέχει το ένα τέταρτο μπορεί να πωλήσει το ένα τέταρτο.
  • Τα εμπράγματα βάρη. Υποθήκη επί του ακινήτου, ή επί ολόκληρης της ανάπτυξης, πρέπει να εξαλειφθεί ή να εξασφαλιστεί η απαλλαγή της τράπεζας πριν από τη μεταβίβαση. Ο μηχανισμός ανήκει στο συμβόλαιο και στο πρόγραμμα πληρωμών.
  • Σημειώσεις για κτίρια. Σημείωση ότι υπάρχει κτίριο στο τεμάχιο που δεν περιλαμβάνεται στην εγγραφή, ή ότι υπάρχουν αυθαίρετες εργασίες, αλλάζει το τι αγοράζετε. Εξετάζεται στην επόμενη ενότητα.
  • Η έκταση και το σχέδιο. Η έκταση που αναγράφεται στο μητρώο και τα όρια στο επίσημο κτηματικό σχέδιο είναι αυτό που αγοράζετε. Πιστό αντίγραφο του σχεδίου εκδίδεται από το Κτηματολόγιο (αίτηση για «αντίγραφο επίσημου κτηματικού σχεδίου» στην πύλη του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας).

03Κτίρια χωρίς τελική έγκριση

Πολλοί τίτλοι φέρουν σημείωση ότι στο τεμάχιο υπάρχει κτίριο που δεν περιλαμβάνεται στην εγγραφή, ή ότι το κτίριο είναι εγγεγραμμένο με παρατηρήσεις. Συνήθως σημαίνει ότι το κτίριο δεν έλαβε ποτέ πιστοποιητικό τελικής έγκρισης από την οικοδομική αρχή, ή το έλαβε με σημειώσεις: το σπίτι χτίστηκε με άδεια αλλά δεν εγκρίθηκε ποτέ τελικά, ή επεκτάθηκε πέραν αυτής.

Η μεταβίβαση μπορεί να γίνει. Ο αγοραστής γίνεται εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του τεμαχίου, με το κτίριο σημειωμένο αλλά μη εγκεκριμένο, και αναλαμβάνει τη θέση του πωλητή έναντι των αρχών. Αυτό δεν είναι αυτομάτως λόγος να αποχωρήσετε· μεγάλο μέρος των κατοικιών στην Κύπρο βρίσκεται σε αυτή τη θέση. Είναι λόγος να μάθετε, πριν υπογράψετε, τι ακριβώς λείπει και τι θα κοστίσει η διόρθωση.

Οι έλεγχοι είναι οι εξής. Εξασφαλίστε την πολεοδομική άδεια και την άδεια οικοδομής με τα εγκεκριμένα σχέδια, και τις παρατηρήσεις της αρχής, αν υπάρχουν, για τον λόγο που δεν εκδόθηκε τελική έγκριση. Από την 1η Ιουλίου 2024 οι πολεοδομικές και οικοδομικές άδειες εκδίδονται από τον Επαρχιακό Οργανισμό Αυτοδιοίκησης κάθε επαρχίας μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος αδειοδότησης «Ιππόδαμος», το οποίο χειρίζεται και τα αιτήματα για πιστά αντίγραφα αδειών· οι φάκελοι παλαιότερων αδειών που εκδόθηκαν από δήμο ή επαρχιακή διοίκηση έχουν περιέλθει στον ίδιο οργανισμό. Μηχανικός ή αρχιτέκτονας συγκρίνει έπειτα ό,τι αδειοδοτήθηκε με ό,τι υπάρχει στο τεμάχιο και συμβουλεύει αν μπορεί να εκδοθεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης ως έχει, με σημειώσεις, ή μόνο μετά από εργασίες. Το κόστος και ο κίνδυνος περνούν στο τίμημα, σε παρακράτηση μέχρι την έκδοση του πιστοποιητικού, ή σε δέσμευση του πωλητή με προθεσμία και κύρωση.

Η ίδια σύγκριση αξίζει και όταν υπάρχει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, για οτιδήποτε πέραν ενός τυπικού διαμερίσματος: επεκτάσεις, κλειστές βεράντες, πισίνες και περιτοιχίσεις που προστέθηκαν μετά το πιστοποιητικό είναι συνηθισμένες, και καθεμία είναι αυθαίρετη εργασία μέχρι να νομιμοποιηθεί. Ο αγοραστής δικαιούται να ζητήσει τα εγκεκριμένα σχέδια από τον φάκελο της άδειας για τον δικό του έλεγχο.

04Το συμβόλαιο και τι πρέπει να περιέχει

Το κυπριακό πωλητήριο έγγραφο είναι ιδιωτικό έγγραφο· δεν υπάρχει συμβολαιογραφικός τύπος. Πρέπει να προσδιορίζει το ακίνητο με αριθμό εγγραφής, τεμάχιο και φύλλο/σχέδιο, να αναφέρει το τίμημα και το πρόγραμμα πληρωμών συνδεδεμένο με στάδια (υπογραφή, κατάθεση του συμβολαίου, έκδοση τίτλου, μεταβίβαση), και να λέει ρητά ποιος πληρώνει τον ΦΠΑ αν εφαρμόζεται, ποιος πληρώνει τα μεταβιβαστικά τέλη, και τι γίνεται αν καθυστερήσει άδεια ή τίτλος.

Όπου το ακίνητο είναι υπό ανέγερση ή δεν έχει ξεχωριστό τίτλο, το συμβόλαιο πρέπει να επισυνάπτει τα σχέδια και τις προδιαγραφές: το Ανώτατο Δικαστήριο έχει επανειλημμένα κρίνει ότι τα σχέδια που επισυνάπτονται σε πωλητήριο έγγραφο αποτελούν μέρος του και η σύμβαση ερμηνεύεται μαζί με αυτά. Πρέπει επίσης να αναφέρει ποιοι κοινόχρηστοι χώροι και εγκαταστάσεις περιλαμβάνονται, αφού εταιρεία ανάπτυξης που αλλάζει αργότερα την ανάπτυξη, έστω και νόμιμα, μπορεί να παραβιάζει το πωλητήριο έγγραφο.

Δύο όροι χρειάζονται ιδιαίτερη προσοχή. Ο όρος με τον οποίο η εταιρεία αναλαμβάνει να κάνει «ό,τι καλύτερο μπορεί» για την έκδοση ξεχωριστών τίτλων δεν είναι προθεσμία· αν θέλετε ημερομηνία, γράψτε ημερομηνία, με κύρωση. Και ο όρος που επιτρέπει στην εταιρεία να τροποποιεί την ανάπτυξη «όπως απαιτήσουν οι αρχές» πρέπει να περιορίζεται σε αλλαγές που δεν μειώνουν το μερίδιό σας στους κοινόχρηστους χώρους ή την αξία της μονάδας σας. Δείτε το σημείωμά μας για την Marion v. Karma Estates (Εφετείο, 22 Ιουνίου 2026) για το πώς δικάστηκε ένας τέτοιος όρος.

05Καταθέστε το συμβόλαιο εντός έξι μηνών

Βάσει του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011, Ν. 81(Ι)/2011, ο αγοραστής μπορεί να καταθέσει το υπογεγραμμένο συμβόλαιο στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο εντός έξι μηνών από την υπογραφή (άρθρο 3). Το κατατεθειμένο συμβόλαιο κάνει τρία πράγματα: δίνει στον αγοραστή προτεραιότητα έναντι μεταγενέστερων πράξεων επί του ακινήτου, διατηρεί τη θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης, και ανοίγει τον δρόμο για τη διαδικασία των «εγκλωβισμένων αγοραστών» που περιγράφεται πιο κάτω.

Συμβόλαιο που δεν κατατίθεται ποτέ αφήνει τον αγοραστή με προσωπική αξίωση εναντίον πωλητή που μπορεί να μην έχει τίποτα. Η χειρότερη περίπτωση είναι συνηθισμένη: περνούν χρόνια, οι πιστωτές του πωλητή εγγράφουν μέμο και υποθήκες, και το ακίνητο δεν μπορεί πλέον να μεταβιβαστεί καθαρό ούτε από πρόθυμο πωλητή. Η Kimonos v. Slavova (Εφετείο, 12 Νοεμβρίου 2025) είναι το τυπικό παράδειγμα. Αγοράστρια υπέγραψε για διαμέρισμα το 2004 και δεν κατέθεσε ποτέ· η εταιρεία ανάπτυξης τέθηκε υπό εκκαθάριση· όταν ζήτησε το 2018 άδεια για εκπρόθεσμη κατάθεση, ο τίτλος βαρυνόταν με υποθήκες και μέμο τραπεζών, του Τμήματος Φορολογίας και άλλων πιστωτών συνολικού ύψους άνω των €11 εκατομμυρίων, όλα εγγεγραμμένα μετά το συμβόλαιό της. Το Εφετείο ακύρωσε το διάταγμα εκπρόθεσμης κατάθεσης επειδή οι πιστωτές αυτοί δεν είχαν ακουστεί.

Το δικαστήριο μπορεί να επιτρέψει εκπρόθεσμη κατάθεση βάσει του άρθρου 12 όταν είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή, και το κάνει: στην Παναγιώτου ν. Αθανασίου (Εφετείο, 16 Οκτωβρίου 2025) συμβόλαιο του 1997 έγινε δεκτό για κατάθεση το 2018, επειδή το τίμημα είχε πληρωθεί και ο αγοραστής είχε κάνει ό,τι πρέπει να κάνει ένας αγοραστής. Όμως η εκπρόθεσμη κατάθεση παίρνει την ημερομηνία κατά την οποία γίνεται, όχι την ημερομηνία του συμβολαίου (άρθρο 5(1)), και το δικαστήριο δεν διατάσσει ειδική εκτέλεση μη κατατεθειμένου συμβολαίου όπου θα επηρεάζονταν προγενέστερα εγγεγραμμένα βάρη (άρθρο 6(2)). Κανένα δικαστήριο δεν επέτρεψε σε εκπρόθεσμη κατάθεση να προσπεράσει μέμο που εγγράφηκαν στο μεταξύ. Η κατάθεση εντός έξι μηνών είναι μια καταχώριση με ένα τέλος, και το σημαντικότερο βήμα μεταξύ συμβολαίου και μεταβίβασης.

Μία ακόμη προστασία: βάσει του άρθρου 4(1), πωλητής που θέλει να υποθηκεύσει ακίνητο που έχει ήδη πωλήσει οφείλει πρώτα να καταθέσει ο ίδιος το πωλητήριο έγγραφο αν δεν το έχει κάνει ο αγοραστής· η παράλειψη είναι ποινικό αδίκημα.

06Ακίνητο χωρίς ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας

Πάρα πολλά ακίνητα πωλούνται νόμιμα χωρίς να υπάρχει ξεχωριστός τίτλος, επειδή ο τίτλος μιας μεμονωμένης μονάδας έρχεται στο τέλος μιας αλυσίδας: πολεοδομική άδεια, άδεια οικοδομής, πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, άδεια διαχωρισμού, χωρομέτρηση, εγγραφή. Μέχρι να ολοκληρωθεί η αλυσίδα, αυτό που αποκτά ο αγοραστής είναι το συμβατικό δικαίωμα επί της μονάδας, προστατευμένο με την κατάθεση του συμβολαίου.

Όπου ο πωλητής δεν είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης αλλά προηγούμενος αγοραστής με κατατεθειμένο συμβόλαιο, η πώληση γίνεται με εκχώρηση του συμβολαίου εκείνου, η οποία πρέπει και αυτή να κατατεθεί· ο Ν. 81(Ι)/2011 αντιμετωπίζει τον εκδοχέα ως αγοραστή. Όπου η εταιρεία ανάπτυξης παρέλειψε ή αρνείται να μεταβιβάσει αφού εκδοθεί ο τίτλος, η διαδικασία των «εγκλωβισμένων αγοραστών» στο Μέρος VIB του Ν. 9/1965 επιτρέπει σε αγοραστή που έχει πληρώσει το τίμημα βάσει κατατεθειμένου συμβολαίου να απευθυνθεί απευθείας στον Διευθυντή του Κτηματολογίου για μεταβίβαση, παρά την ένσταση του πωλητή. Το Εφετείο επιβεβαίωσε στην A.N. Stasis Estates v. Διευθυντή Κτηματολογίου Πάφου (9 Ιουνίου 2026) ότι μόνο απλήρωτος φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας, δημοτικά τέλη και αποχετευτικά τέλη μπορούν να εμποδίσουν τέτοια μεταβίβαση· αξίωση της εταιρείας για κοινόχρηστα δεν μπορεί, και πρέπει να διεκδικηθεί με ξεχωριστή αγωγή.

Η διαδικασία περιορίστηκε αφότου το Εφετείο έκρινε στην Τράπεζα Κύπρου ν. Διευθυντή Κτηματολογίου Πάφου (Πολ. Έφ. 285/2018, 20 Ιουνίου 2024) ότι η εξουσία του Διευθυντή να εξαλείφει προγενέστερη υποθήκη τράπεζας χωρίς τη συγκατάθεσή της ήταν αντισυνταγματική. Βάσει του Ν. 110(Ι)/2025 εφαρμόζεται πλέον μόνο σε συμβόλαια που συνομολογήθηκαν μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2014 και κατατέθηκαν μέχρι τότε, ή κατατέθηκαν αργότερα με δικαστικό διάταγμα κατόπιν αίτησης που καταχωρίστηκε μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024· και όπου υποθήκη ή μέμο εγγράφηκε πριν από την κατάθεση, η μεταβίβαση χρειάζεται την έγγραφη συγκατάθεση του δικαιούχου, ή δικαστικό διάταγμα, με αίτηση εντός 45 ημερών από την άρνηση, ότι η άρνηση είναι καταχρηστική και αδικαιολόγητη. Για νεότερες αγορές η προστασία είναι η ίδια η κατάθεση και, όπου το ακίνητο είναι ήδη υποθηκευμένο όταν αγοράζετε, η διαδικασία που εισήχθη το 2023 (άρθρα 3Α και 5(2Α) του Ν. 81(Ι)/2011): η τράπεζα και ο πωλητής υπογράφουν δήλωση, που κατατίθεται μαζί με το συμβόλαιό σας, η οποία αναφέρει το ποσό που θα δεχθεί η τράπεζα για τη μονάδα σας· μόλις το πληρώσετε, η τράπεζα οφείλει να απαλλάξει τη μονάδα από την υποθήκη της.

07ΦΠΑ στην αγορά

Ό,τι ακολουθεί είναι το πλαίσιο, όχι συμβουλή για συγκεκριμένη αγορά. Ο ΦΠΑ στα ακίνητα εξαρτάται από τα γεγονότα: η ιδιότητα του πωλητή, το ιστορικό του κτιρίου και η διατύπωση του συμβολαίου αξιολογούνται κατά περίπτωση, και αξίζει συχνά να εξασφαλιστεί γραπτή γνώμη από το Τμήμα Φορολογίας ή σύμβουλο ΦΠΑ πριν από την υπογραφή.

Ποιος χρεώνει ΦΠΑ

ΦΠΑ χρεώνει μόνο υποκείμενο στον φόρο πρόσωπο που ενεργεί στο πλαίσιο οικονομικής δραστηριότητας. Ιδιώτης που πωλεί το σπίτι στο οποίο έμενε είναι εκτός ΦΠΑ, όποια κι αν είναι η ηλικία του κτιρίου. Εταιρεία ανάπτυξης, εταιρεία που κατέχει ακίνητα, πρόσωπο που κτίζει για να πωλήσει, ή ιδιώτης του οποίου οι συναλλαγές ισοδυναμούν με εμπορία, είναι υποκείμενο στον φόρο πρόσωπο ακόμη κι αν δεν είναι ακόμη εγγεγραμμένο στο μητρώο ΦΠΑ· η καθοδήγηση του Τμήματος Φορολογίας για την οικοδομήσιμη γη από το 2018 ακολουθεί το κριτήριο του Δικαστηρίου της ΕΕ, που εξετάζει ενεργά βήματα εμπορίας και ανάπτυξης και όχι την απλή πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου. Όταν αγοράζετε από εταιρεία ή developer, να υποθέτετε ότι υπάρχει ΦΠΑ εκτός αν το ακίνητο έχει περάσει την πρώτη εγκατάσταση.

Κτίρια: ο κανόνας των δεκαοκτώ μηνών από την 1η Σεπτεμβρίου 2026

Μέχρι τις 31 Αυγούστου 2026 ένα αποπερατωμένο κτίριο έπαυε να υπόκειται σε ΦΠΑ πέντε χρόνια μετά την αποπεράτωση, εκτός αν μη συνδεδεμένο πρόσωπο το είχε χρησιμοποιήσει για τουλάχιστον είκοσι τέσσερις μήνες. Οι Κ.Δ.Π. 102/2026 και 103/2026 αντικατέστησαν το κριτήριο αυτό. Η πώληση κτιρίου, και της γης που πωλείται μαζί του, και η παράδοση της κατοχής βάσει πωλητηρίου εγγράφου ή μίσθωσης με δικαίωμα αγοράς, υπόκειται σε ΦΠΑ 19% όποτε γίνεται πριν από την πρώτη εγκατάσταση του κτιρίου, και πρώτη εγκατάσταση σημαίνει τουλάχιστον δεκαοκτώ μήνες συστηματικής χρήσης: ιδιοκατοίκηση, ιδία χρήση ή εκμίσθωση. Η ηλικία δεν μετρά πια. Διαμέρισμα που αποπερατώθηκε το 2016 και έμεινε κενό είναι ακόμη νέο κτίριο για σκοπούς ΦΠΑ· διαμέρισμα που αποπερατώθηκε το 2024 και εκμισθώνεται συνεχώς από τότε δεν είναι, μόλις συμπληρωθούν οι δεκαοκτώ μήνες. Ζητήστε από τον πωλητή αποδείξεις χρήσης, ενοικιαστήρια, λογαριασμούς κοινής ωφελείας, πριν καταρτίσετε προϋπολογισμό.

Γη

Από τις 2 Ιανουαρίου 2018 ΦΠΑ 19% επιβάλλεται στην πώληση μη ανεπτυγμένης οικοδομήσιμης γης που προορίζεται για ανέγερση όταν πωλείται στο πλαίσιο επιχείρησης. Γεωργική γη, γη σε προστατευόμενες ζώνες και γη που πωλείται από ιδιώτη εκτός επιχείρησης παραμένουν εκτός ΦΠΑ.

Ο μειωμένος συντελεστής για κύρια κατοικία

Μειωμένος συντελεστής 5% εφαρμόζεται στην αγορά ή ανέγερση κατοικίας που χρησιμοποιείται ως κύρια και μόνιμη κατοικία του αγοραστή στην Κύπρο, στα πρώτα 130 τετραγωνικά μέτρα δομήσιμου εμβαδού και μέχρι αξία €350.000, υπό τον όρο ότι το συνολικό εμβαδόν δεν υπερβαίνει τα 190 τετραγωνικά μέτρα και η συνολική αξία τις €475.000 (Ν. 42(Ι)/2023). Η κατοικία πρέπει να διατηρηθεί για δέκα χρόνια· αν πωληθεί ή εκμισθωθεί νωρίτερα, η διαφορά μεταξύ 5% και 19% επιστρέφεται αναλογικά. Η αίτηση υποβάλλεται στο Τμήμα Φορολογίας πριν από την παράδοση. Μεγαλύτερες ή ακριβότερες κατοικίες πληρώνουν 19% σε ολόκληρο το τίμημα. Παραμένει μία μεταβατική περίπτωση: όπου η αίτηση για πολεοδομική άδεια υποβλήθηκε ή η άδεια εκδόθηκε μέχρι την 31η Οκτωβρίου 2023, ο παλαιός κανόνας (5% στα πρώτα 200 τετραγωνικά μέτρα, χωρίς όριο αξίας ή εμβαδού) εξακολουθεί να ισχύει αν η άδεια οικοδομής εκδόθηκε μετά την 1η Ιανουαρίου 2025 ή δεν έχει ακόμη εκδοθεί· ο Έφορος Φορολογίας μπορεί να εξετάζει τις αιτήσεις αυτές μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2026 (Ν. 109(Ι)/2026). Για άδειες οικοδομής που εκδόθηκαν μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2024, η προθεσμία αίτησης με τον παλαιό κανόνα έληξε στις 15 Ιουνίου 2026.

ΦΠΑ και μεταβιβαστικά τέλη

Όπου χρεώνεται ΦΠΑ στην αγορά, δεν καταβάλλονται μεταβιβαστικά τέλη στο Κτηματολόγιο (Κεφ. 219, άρθρο 10). Όπου δεν χρεώνεται ΦΠΑ, καταβάλλονται.

08Μεταβιβαστικά τέλη, και το τέλος του χαρτοσήμου

Τα μεταβιβαστικά τέλη καταβάλλονται στο Κτηματολόγιο κατά τη μεταβίβαση, υπολογιζόμενα επί της αγοραίας αξίας που εκτιμά το ίδιο το Κτηματολόγιο, όχι επί του τιμήματος του συμβολαίου, σε τρεις κλίμακες: 3% για αξία μέχρι €85.430, 5% από €85.430 μέχρι €170.860, και 8% πάνω από αυτό. Το ποσό που προκύπτει μειώνεται έπειτα κατά το ήμισυ. Η μείωση 50% ξεκίνησε ως προσωρινό μέτρο το 2011 για τόνωση της αγοράς και έγινε μόνιμη με τον περί Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (Τέλη και Δικαιώματα) (Τροποποιητικό) (Αρ. 2) Νόμο του 2016· εφαρμόζεται σε κάθε συνήθη μεταβίβαση για την οποία δεν καταβλήθηκε ΦΠΑ. Για ακίνητο εκτιμημένο σε €300.000 ο υπολογισμός με πλήρεις συντελεστές δίνει €17.200 και το τέλος που πράγματι πληρώνεται είναι €8.600· όπου δύο αγοραστές παίρνουν το ακίνητο σε ίσα μερίδια, καθένας εκτιμάται επί €150.000 και το σύνολο πέφτει στα €5.800. Μεταβιβάσεις μεταξύ συζύγων, από γονέα σε τέκνο και μεταξύ συγγενών μέχρι τρίτου βαθμού έχουν μηδενικά ή συμβολικά τέλη.

Το χαρτόσημο δεν εφαρμόζεται πλέον. Οι περί Χαρτοσήμων Νόμοι καταργήθηκαν με τον Ν. 239(Ι)/2025 με ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2026, οπότε συμβόλαιο που υπογράφεται από την ημερομηνία αυτή δεν φέρει χαρτόσημο. Συμβόλαιο που υπογράφηκε μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2025 παραμένει στο παλαιό καθεστώς (0,15% στις πρώτες €170.000 του τιμήματος, 0,20% πάνω από αυτές, με ανώτατο όριο €20.000, πληρωτέο εντός 30 ημερών) και, αν δεν χαρτοσημάνθηκε ποτέ, πρέπει να χαρτοσημανθεί με πρόστιμο πριν κατατεθεί στο Κτηματολόγιο ή χρησιμοποιηθεί στο δικαστήριο.

09Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών για τον πωλητή

Ο πωλητής πληρώνει φόρο κεφαλαιουχικών κερδών 20% επί του κέρδους, μετά από τιμαριθμική αναπροσαρμογή και εκπιπτόμενα έξοδα, με διά βίου απαλλαγές που αυξήθηκαν από την 1η Ιανουαρίου 2026 με τον Ν. 242(Ι)/2025: €30.000 γενικά, €50.000 για γεωργική γη που πωλεί γεωργός, και €150.000 όπου το ακίνητο ήταν η κύρια κατοικία του πωλητή για τουλάχιστον πέντε χρόνια. Ο φόρος είναι του πωλητή, αλλά ενδιαφέρει τον αγοραστή: το Κτηματολόγιο δεν ολοκληρώνει τη μεταβίβαση χωρίς τη φορολογική ενημερότητα του Τμήματος Φορολογίας.

Ενδιαφέρει και με έναν δεύτερο τρόπο. Πωλητής που δηλώνει τίμημα χαμηλότερο από το πραγματικό για να μειώσει τον φόρο εκθέτει και τα δύο μέρη, και τα δικαστήρια έχουν δείξει πώς μοιάζει αυτό. Στην Η.Α. ν. Π.Χ. (Εφετείο, 30 Απριλίου 2026) πωλητής ζήτησε από τους αγοραστές να δηλώσουν €30.000 στο Κτηματολόγιο για μερίδιο που πράγματι πωλήθηκε για €50.000, ώστε να μειώσει τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών του· το Κτηματολόγιο απέρριψε το ποσό και εκτίμησε το μερίδιο σε €50.000. Όταν αργότερα η διαχειρίστρια του πωλητή επιχείρησε να ακυρώσει την πώληση επειδή δήθεν δεν είχε ικανότητα, το Εφετείο επικαλέστηκε την παράκληση εκείνη ως απόδειξη ανθρώπου με πλήρη αντίληψη των οικονομικών του συμφερόντων. Η δήλωση χαμηλότερου τιμήματος είναι παράνομη και μπορεί να στραφεί εναντίον όποιου τη ζήτησε.

10Αγοραστές εκτός ΕΕ

Αγοραστής που δεν είναι πολίτης κράτους μέλους της ΕΕ χρειάζεται την έγκριση του Υπουργικού Συμβουλίου βάσει του περί Κτήσεως Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Αλλοδαποί) Νόμου, Κεφ. 109, για να εγγράψει το ακίνητο. Η άδεια αφορά την εγγραφή, όχι την υπογραφή· το συμβόλαιο μπορεί να υπογραφεί και να κατατεθεί ενόσω εκκρεμεί η αίτηση. Η άδεια δίνεται κατά κανόνα για μία κατοικία ή ένα οικόπεδο εντός καθορισμένων ορίων.

11Ολοκλήρωση στο Κτηματολόγιο

Και τα δύο μέρη, ή οι πληρεξούσιοί τους με πληρεξούσιο έγγραφο, προσέρχονται στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της επαρχίας όπου βρίσκεται το ακίνητο. Ο πωλητής προσκομίζει τις ενημερότητες (φόρος κεφαλαιουχικών κερδών, φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας, δημοτικά και αποχετευτικά τέλη) και τυχόν εξάλειψη υποθήκης· ο αγοραστής πληρώνει τα μεταβιβαστικά τέλη· η δήλωση υπογράφεται και γίνεται αποδεκτή, και η κυριότητα περνά. Βάσει του άρθρου 20 του Ν. 9/1965 κάθε μεταβίβαση περιέχει σιωπηρό όρο ότι ο μεταβιβάζων έχει το δικαίωμα να μεταβιβάσει και ότι ο αποκτών μπορεί να απολαμβάνει το ακίνητο ανενόχλητα.

12Δέκα πράγματα που ελέγχετε πριν υπογράψετε

  1. Πιστοποιητικό έρευνας των τελευταίων ημερών, και δική σας ανάγνωση κάθε εγγραφής σε αυτό.
  2. Ότι ο πωλητής είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης, ή κατέχει διάταγμα διαχείρισης, δικαστική άδεια ή κατατεθειμένο συμβόλαιο που του επιτρέπει να πωλήσει.
  3. Το μερίδιο που πωλείται, και η κατάσταση υποθήκης ή απαλλαγής τράπεζας.
  4. Η πολεοδομική άδεια, η άδεια οικοδομής και το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, ή ο λόγος που δεν υπάρχει.
  5. Τα εγκεκριμένα σχέδια συγκρινόμενα με το κτίριο από μηχανικό ή αρχιτέκτονα.
  6. Σχέδια και προδιαγραφές επισυναπτόμενα στο συμβόλαιο, και οι κοινόχρηστοι χώροι δηλωμένοι.
  7. Ποιος πληρώνει ΦΠΑ και μεταβιβαστικά τέλη, γραμμένο στο συμβόλαιο.
  8. Το ιστορικό χρήσης του κτιρίου, αν μπορεί να εφαρμόζεται ΦΠΑ.
  9. Πρόγραμμα πληρωμών συνδεδεμένο με κατάθεση, τίτλο και μεταβίβαση, όχι μόνο με ημερομηνίες.
  10. Σημείωση στο ημερολόγιο για κατάθεση του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο εντός έξι μηνών από την υπογραφή.

13Ερωτήσεις που μας γίνονται

Πότε γίνομαι ιδιοκτήτης;

Όταν η δήλωση μεταβίβασης γίνει αποδεκτή στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο και το όνομά σας εγγραφεί στο μητρώο. Όχι με την υπογραφή, όχι με την πληρωμή, όχι με την παραλαβή των κλειδιών.

Ο πωλητής λέει ότι ο τίτλος «έρχεται». Να υπογράψω;

Μόνο με συμβόλαιο που επισυνάπτει τα σχέδια και τις άδειες, συνδέει τις πληρωμές με την πρόοδο του τίτλου, και κατατίθεται στο Κτηματολόγιο εντός έξι μηνών. Διαπιστώστε γιατί δεν υπάρχει τίτλος και τι απομένει να γίνει. Διαβάστε το σημείωμά μας για την Marion v. Karma Estates πριν βασιστείτε σε όρο «κάθε δυνατής προσπάθειας».

Ο τίτλος λέει ότι το σπίτι δεν περιλαμβάνεται στην εγγραφή. Μπορώ να αγοράσω;

Ναι, και πολλοί το κάνουν. Εξασφαλίστε τις άδειες και τα σχέδια, ζητήστε από μηχανικό ή αρχιτέκτονα έκθεση για το τι χρειάζεται για πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, και τιμολογήστε ή εξασφαλίστε την εργασία αυτή στο συμβόλαιο. Αυτό που δεν πρέπει να κάνετε είναι να υπογράψετε χωρίς να ξέρετε.

Πλήρωσα εξ ολοκλήρου πριν από είκοσι χρόνια, το συμβόλαιο δεν κατατέθηκε ποτέ χωρίς δική μου υπαιτιότητα, και ο τίτλος έχει τώρα μέμο. Μπορεί το δικαστήριο να με αφήσει να καταθέσω σήμερα με την αρχική ημερομηνία;

Όχι. Το δικαστήριο πολύ πιθανόν θα επιτρέψει την κατάθεση σήμερα, επειδή το τίμημα πληρώθηκε και η καθυστέρηση εξηγείται, αλλά η κατάθεση παίρνει τη σημερινή ημερομηνία και έπεται κάθε μέμο και υποθήκης που εγγράφηκε στο μεταξύ· οι πιστωτές αυτοί πρέπει να επιδοθούν και να ακουστούν πριν εκδοθεί το διάταγμα. Από σήμερα και μετά τίποτα νέο δεν μπορεί να σας προσπεράσει, και μπορείτε να ενάγετε την εταιρεία ανάπτυξης. Για να προηγηθείτε των υφιστάμενων μέμο χρειάζεστε τη συγκατάθεση των δικαιούχων τους, συνήθως με διαπραγμάτευση, ή, αν το συμβόλαιό σας εμπίπτει στη διαδικασία των εγκλωβισμένων αγοραστών όπως περιορίστηκε το 2025, δικαστικό διάταγμα ότι η άρνηση συγκατάθεσης είναι καταχρηστική. Κάντε πρώτα έρευνα· όλα εξαρτώνται από το τι υπάρχει στον τίτλο τώρα.

Μπορεί να με αναγκάσουν να πληρώσω τα κοινόχρηστα της εταιρείας πριν πάρω τον τίτλο μου;

Όχι. Μόνο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας, δημοτικά ή κοινοτικά τέλη και αποχετευτικά τέλη που απορρέουν από τις συμβατικές σας υποχρεώσεις μπορούν να εμποδίσουν μεταβίβαση βάσει της διαδικασίας των εγκλωβισμένων αγοραστών. Άλλες αξιώσεις πάνε στο δικαστήριο (A.N. Stasis Estates v. Διευθυντή Κτηματολογίου, 2026).

Έμενα στο σπίτι μου πέντε χρόνια μετά την αγορά, μετά το άφησα κενό για είκοσι. Υπάρχει ΦΠΑ αν πωλήσω τώρα;

Όχι. Η δική σας διαμονή για πέντε χρόνια ήταν η πρώτη εγκατάσταση του κτιρίου, η οποία συνέβη προ πολλού· μεταγενέστερη περίοδος κενού δεν τη μηδενίζει. Και ιδιώτης που πωλεί το δικό του σπίτι δεν είναι υποκείμενο στον φόρο πρόσωπο, οπότε η πώληση είναι εκτός ΦΠΑ όποιο κι αν είναι το ιστορικό του κτιρίου. Ο κανόνας των δεκαοκτώ μηνών πιάνει όταν ο πωλητής ασκεί επιχείρηση, εταιρεία ανάπτυξης, εταιρεία ή ιδιώτης που εμπορεύεται ακίνητα, και το κτίριο δεν χρησιμοποιήθηκε ποτέ.

Υπάρχει ΦΠΑ σε μεταπωλούμενο διαμέρισμα;

Αν ο πωλητής είναι ιδιώτης που πωλεί το δικό του ακίνητο εκτός επιχείρησης, όχι. Αν ο πωλητής ασκεί επιχείρηση, εταιρεία ανάπτυξης, εταιρεία ή ιδιώτης που εμπορεύεται ακίνητα, και το κτίριο δεν έχει δεκαοκτώ μήνες συστηματικής χρήσης, ναι, 19%, ακόμη κι αν το κτίριο είναι αρκετών ετών.

Πόσο διαρκεί μια αγορά;

Ακίνητο με καθαρό ξεχωριστό τίτλο, χωρίς υποθήκη και με αγοραστή από την ΕΕ ολοκληρώνεται συνήθως σε περίπου δύο μήνες από την έρευνα. Η άδεια αγοραστή εκτός ΕΕ προσθέτει αρκετούς μήνες, αν και το συμβόλαιο υπογράφεται και κατατίθεται στο μεταξύ. Ακίνητο χωρίς ξεχωριστό τίτλο διαρκεί όσο διαρκούν οι άδειες.

14Επικοινωνήστε μαζί μας

Πείτε μας ποιο ακίνητο εξετάζετε, αν έχει ξεχωριστό τίτλο, και τυχόν προθεσμία. Δεν χρειάζεται να συγκεντρώσετε έγγραφα πρώτα· μια έρευνα και μια πρώτη ανάγνωση παίρνουν ελάχιστο χρόνο και είναι το φθηνότερο σημείο στο οποίο η απάντηση μπορεί ακόμη να αλλάξει. Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.

Συζητήστε την αγορά σας →   office@anastasiosmanastasiou.law  ·  +357 22 510165

Πληροφορίες που ίσως χρειαστούμε αργότεραΤον αριθμό εγγραφής και την επαρχία ή το πιστοποιητικό έρευνας αν το έχετε, το προσχέδιο του συμβολαίου, τα διαφημιστικά στοιχεία, και, για ακίνητο χωρίς ξεχωριστό τίτλο ή τελική έγκριση, ό,τι έχει δώσει ο πωλητής για την ανάπτυξη: άδειες, σχέδια και το δικό του συμβόλαιο. Για αγοραστή εκτός ΕΕ, διαβατήρια και αποδείξεις πόρων για την αίτηση άδειας.

15Πηγές