In shortThe court-appointed administrator of a man with bipolar disorder asked the court to set aside his sale of a quarter share in a Limassol plot, arguing that he lacked capacity and that the buyers took advantage of him. The Court of Appeal dismissed the appeal. A contract made by a person of unsound mind is binding unless that person proves that the other party knew, or ought to have known, of the incapacity. The price was at market value and nothing about the transaction should have alerted the buyers.

On this page

  1. What happened
  2. What the Court of Appeal decided
  3. What it means for you
  4. Questions we are asked
  5. Making an enquiry
  6. Sources

01What happened

A.X. was the registered owner of land in Limassol that was being divided into plots. On 31 August 2010 he agreed to sell a share representing a quarter of a plot (696/12487 shares) to the defendants for €50,000, paid by cheque to a third party on his instructions. When the transfer was declared at the Limassol Land Registry on 7 September 2010, the price stated was €30,000; the trial court accepted that this was done at A.X.'s own request, to reduce his capital gains tax. The Land Registry rejected the figure and valued the share at €50,000. Notice of the sale was published under section 25 of Cap. 224 so that the co-owners could exercise their right of first refusal; none did, and the share was registered in the buyers' names on 12 October 2010.

On 24 January 2011 the court appointed A.X.'s sister as administrator of his property, on the ground that his bipolar disorder made him unable to manage his affairs. She then sued the buyers, claiming that the true value of the share was €120,000, that A.X. lacked capacity when he sold, that the buyers knew this, and that the sale was procured by coercion, fraud or undue influence. She sought an order setting aside the transfer, or alternatively €90,000. The District Court of Limassol dismissed the action on 28 June 2019.

02What the Court of Appeal decided

The Court restated the law. Under sections 11(a) and 12 of the Contract Law, Cap. 149, a person is of sound mind for the purpose of contracting if, at the time, he can understand the contract and form a rational judgment as to its effect on his interests. Following Koropoullis v. Pilidis (2014) 1 A.A.D. 2483, the common law fills the gap on burden of proof: under Imperial Loan Co v. Stone (1892), as confirmed in Hart v. O'Connor (1985) and Dunhill v. Burgin (2014), a contract made by a person of unsound mind binds him unless he proves that the other party knew, or ought to have known, of his condition. Such a contract is voidable, not void.

Applying that test, the Court found no basis to set the sale aside. The price of €50,000 matched the Land Registry's own valuation, so the allegedly “derisory” price, on which the administrator relied to show that the buyers must have known, was not established. The Court also observed that A.X.'s request to declare a lower price for tax purposes showed a man fully aware of his financial interests, not one unable to understand what he was doing. The person who allegedly told the buyers about A.X.'s illness was never called as a witness. The psychiatrist's evidence, although it described the symptoms of a manic episode, did not establish that the buyers could have perceived the condition.

The claims of fraud, undue influence and coercion failed for a separate reason: no particulars had been pleaded, as Order 19, rule 5 of the former Civil Procedure Rules required, and no evidence was given to support them. Two grounds of appeal on the handling of the evidence were upheld, but they did not affect the result. The appeal was dismissed with €3,000 costs.

03What it means for you

  • For families of vulnerable owners: a sale cannot be undone simply because the seller was ill. You must show that the buyer knew or should have known. Where there is a real risk, the protective step is to apply early for a court order appointing an administrator, so that no transfer can be made without the court's involvement.
  • For buyers: paying a price supported by an independent valuation, and dealing through lawyers and the Land Registry in the ordinary way, is the best protection against a later challenge. A price well below market, or unusual behaviour by the seller, is exactly what a court will look at.
  • On the declared price: under-declaring the price at the Land Registry to save tax is unlawful and, as this case shows, can be turned against the party who asked for it.
  • On pleading: allegations of fraud, undue influence or coercion must be set out with particulars. A bare assertion will not be examined.

04Questions we are asked

My relative sold property while unwell. Can we get it back?

Only if you can prove both that he could not understand the transaction at the time and that the buyer knew or ought to have known. Medical evidence about the illness is necessary but not sufficient. Evidence about the buyer's knowledge, the price and the circumstances of the sale is what decides the case.

What is the difference between a void and a voidable contract here?

A void contract has no effect from the start. A contract made by a person of unsound mind is voidable: it stands unless the person (or his administrator) proves the other party's knowledge and asks the court to set it aside.

How do I protect a relative who can no longer manage his affairs?

An application to the District Court for the appointment of an administrator of the property of an incapable person. Once made, the administrator manages the property and any transfer requires the involvement of the court.

05Making an enquiry

If you are concerned about a transaction made by a relative who was unwell, or you are a buyer facing such a challenge, tell us briefly who is involved, when the sale took place and what has been alleged. We reply within one business day.

Discuss your matter →   office@anastasiosmanastasiou.law  ·  +357 22 510165

On the Land Registry valuation, capital gains tax and why under-declaring the price is a risk for both sides, read our guide to buying property in Cyprus.

06Sources

Εν συντομίαΗ διορισμένη από το δικαστήριο διαχειρίστρια της περιουσίας άνδρα με διπολική διαταραχή ζήτησε την ακύρωση της πώλησης του ενός τετάρτου οικοπέδου στη Λεμεσό, ισχυριζόμενη ότι δεν είχε ικανότητα προς το συμβάλλεσθαι και ότι οι αγοραστές τον εκμεταλλεύτηκαν. Το Εφετείο απέρριψε την έφεση. Σύμβαση που συνάπτεται από πρόσωπο που δεν έχει σώας τας φρένας είναι δεσμευτική, εκτός αν το πρόσωπο αυτό αποδείξει ότι ο αντισυμβαλλόμενος γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει την κατάστασή του. Το τίμημα ήταν στην αγοραία αξία και τίποτα στη συναλλαγή δεν έπρεπε να προβληματίσει τους αγοραστές.

Σε αυτή τη σελίδα

  1. Τι συνέβη
  2. Τι αποφάσισε το Εφετείο
  3. Τι σημαίνει για εσάς
  4. Ερωτήσεις που μας γίνονται
  5. Επικοινωνήστε μαζί μας
  6. Πηγές

01Τι συνέβη

Ο Α.Χ. ήταν εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης ακινήτου στη Λεμεσό που βρισκόταν υπό διαχωρισμό σε οικόπεδα. Στις 31 Αυγούστου 2010 συμφώνησε να πωλήσει μερίδιο που αντιπροσώπευε το ένα τέταρτο οικοπέδου (696/12487 μερίδια) στους εναγόμενους έναντι €50.000, που πληρώθηκαν με επιταγή σε τρίτο πρόσωπο κατ' εντολή του. Στη δήλωση μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο Λεμεσού στις 7 Σεπτεμβρίου 2010 το τίμημα δηλώθηκε ως €30.000· το πρωτόδικο Δικαστήριο δέχθηκε ότι αυτό έγινε κατόπιν παράκλησης του ίδιου του Α.Χ., για να πληρώσει μειωμένο φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Το Κτηματολόγιο δεν αποδέχθηκε το ποσό και εκτίμησε το μερίδιο σε €50.000. Ακολούθησε γνωστοποίηση της πώλησης βάσει του άρθρου 25 του Κεφ. 224, ώστε οι συνιδιοκτήτες να ασκήσουν το δικαίωμα προτίμησης· κανείς δεν το άσκησε και το μερίδιο ενεγράφη στο όνομα των αγοραστών στις 12 Οκτωβρίου 2010.

Στις 24 Ιανουαρίου 2011 το δικαστήριο διόρισε την αδελφή του Α.Χ. διαχειρίστρια της περιουσίας του, επειδή λόγω της διπολικής διαταραχής ήταν ανίκανος να διαχειρίζεται τις υποθέσεις του. Η διαχειρίστρια ενήγαγε τους αγοραστές, ισχυριζόμενη ότι η πραγματική αξία του μεριδίου ήταν €120.000, ότι ο Α.Χ. στερείτο ικανότητας όταν πώλησε, ότι οι αγοραστές το γνώριζαν, και ότι η πώληση επιτεύχθηκε με εξαναγκασμό, απάτη ή ψυχική πίεση. Ζήτησε διάταγμα ακύρωσης της μεταβίβασης ή, διαζευκτικά, €90.000. Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού απέρριψε την αγωγή στις 28 Ιουνίου 2019.

02Τι αποφάσισε το Εφετείο

Το Εφετείο επανέλαβε το νομικό πλαίσιο. Σύμφωνα με τα άρθρα 11(α) και 12 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, πρόσωπο έχει σώας τας φρένας για σκοπούς κατάρτισης σύμβασης αν, κατά τον χρόνο εκείνο, μπορεί να αντιληφθεί τη σύμβαση και να διαμορφώσει λογική κρίση για τις συνέπειές της επί των συμφερόντων του. Ακολουθώντας την Κοροπούλλης ν. Πηλίδης (2014) 1 Α.Α.Δ. 2483, το κοινοδίκαιο καλύπτει το κενό ως προς το βάρος απόδειξης: βάσει της Imperial Loan Co v. Stone (1892), όπως επιβεβαιώθηκε στις Hart v. O'Connor (1985) και Dunhill v. Burgin (2014), σύμβαση προσώπου που δεν έχει σώας τας φρένας το δεσμεύει, εκτός αν αποδείξει ότι ο αντισυμβαλλόμενος γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει την κατάστασή του. Η σύμβαση είναι ακυρώσιμη, όχι άκυρη.

Εφαρμόζοντας το κριτήριο αυτό, το Εφετείο δεν βρήκε λόγο ακύρωσης. Το τίμημα των €50.000 συνέπιπτε με την εκτίμηση του ίδιου του Κτηματολογίου, οπότε η κατ' ισχυρισμό «εξευτελιστική» τιμή, στην οποία στηριζόταν η διαχειρίστρια για να καταδείξει ότι οι αγοραστές πρέπει να γνώριζαν, δεν αποδείχθηκε. Το Εφετείο παρατήρησε επίσης ότι η παράκληση του Α.Χ. να δηλωθεί χαμηλότερο τίμημα για φορολογικούς λόγους έδειχνε άνθρωπο με πλήρη αντίληψη των οικονομικών του συμφερόντων, όχι πρόσωπο που αδυνατούσε να καταλάβει τι έκανε. Το άτομο που κατ' ισχυρισμό πληροφόρησε τους αγοραστές για την ασθένεια δεν κλήθηκε ποτέ ως μάρτυρας. Η μαρτυρία του ψυχιάτρου, αν και περιέγραφε τα συμπτώματα μανιακής υποτροπής, δεν αποδείκνυε ότι οι αγοραστές μπορούσαν να αντιληφθούν την κατάσταση.

Οι ισχυρισμοί για απάτη, ψυχική πίεση και εξαναγκασμό απέτυχαν για ξεχωριστό λόγο: δεν είχαν δικογραφηθεί λεπτομέρειες, όπως απαιτούσε η Δ.19 θ.5 των παλαιών Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, ούτε προσφέρθηκε μαρτυρία προς υποστήριξή τους. Δύο λόγοι έφεσης για τον χειρισμό της μαρτυρίας έγιναν δεκτοί, χωρίς όμως να επηρεάζουν το αποτέλεσμα. Η έφεση απορρίφθηκε με €3.000 έξοδα.

03Τι σημαίνει για εσάς

  • Για τις οικογένειες ευάλωτων ιδιοκτητών: μια πώληση δεν ανατρέπεται απλώς επειδή ο πωλητής ήταν ασθενής. Πρέπει να αποδείξετε ότι ο αγοραστής γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει. Όπου υπάρχει πραγματικός κίνδυνος, το προστατευτικό βήμα είναι η έγκαιρη αίτηση για διορισμό διαχειριστή, ώστε καμία μεταβίβαση να μη γίνεται χωρίς την εμπλοκή του δικαστηρίου.
  • Για τους αγοραστές: η καταβολή τιμήματος που στηρίζεται σε ανεξάρτητη εκτίμηση, και η διεκπεραίωση μέσω δικηγόρων και Κτηματολογίου κατά τον συνήθη τρόπο, είναι η καλύτερη προστασία έναντι μεταγενέστερης αμφισβήτησης. Τίμημα πολύ κάτω από την αγορά ή ασυνήθιστη συμπεριφορά του πωλητή είναι ακριβώς αυτό που θα εξετάσει το δικαστήριο.
  • Για το δηλωθέν τίμημα: η δήλωση χαμηλότερου τιμήματος στο Κτηματολόγιο για εξοικονόμηση φόρου είναι παράνομη και, όπως δείχνει η υπόθεση, μπορεί να στραφεί εναντίον εκείνου που τη ζήτησε.
  • Για τη δικογράφηση: ισχυρισμοί απάτης, ψυχικής πίεσης ή εξαναγκασμού πρέπει να δικογραφούνται με λεπτομέρειες. Γενικός ισχυρισμός δεν θα εξεταστεί.

04Ερωτήσεις που μας γίνονται

Συγγενής μου πώλησε ακίνητο ενώ ήταν ασθενής. Μπορούμε να το πάρουμε πίσω;

Μόνο αν αποδείξετε και ότι δεν μπορούσε να αντιληφθεί τη συναλλαγή κατά τον χρόνο εκείνο και ότι ο αγοραστής γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει. Η ιατρική μαρτυρία για την ασθένεια είναι αναγκαία αλλά όχι αρκετή. Η μαρτυρία για τη γνώση του αγοραστή, το τίμημα και τις περιστάσεις της πώλησης είναι αυτή που κρίνει την υπόθεση.

Ποια η διαφορά άκυρης και ακυρώσιμης σύμβασης εδώ;

Η άκυρη σύμβαση δεν παράγει αποτελέσματα εξ υπαρχής. Σύμβαση προσώπου που δεν έχει σώας τας φρένας είναι ακυρώσιμη: ισχύει, εκτός αν το πρόσωπο (ή ο διαχειριστής του) αποδείξει τη γνώση του αντισυμβαλλόμενου και ζητήσει από το δικαστήριο να την ακυρώσει.

Πώς προστατεύω συγγενή που δεν μπορεί πλέον να διαχειρίζεται τις υποθέσεις του;

Με αίτηση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για διορισμό διαχειριστή της περιουσίας ανίκανου προσώπου. Μετά τον διορισμό, ο διαχειριστής διαχειρίζεται την περιουσία και κάθε μεταβίβαση απαιτεί την εμπλοκή του δικαστηρίου.

05Επικοινωνήστε μαζί μας

Αν σας απασχολεί συναλλαγή που έκανε συγγενής σας ενώ ήταν ασθενής, ή είστε αγοραστής που αντιμετωπίζει τέτοια αμφισβήτηση, πείτε μας εν συντομία ποιοι εμπλέκονται, πότε έγινε η πώληση και τι προβάλλεται. Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.

Συζητήστε την υπόθεσή σας →   office@anastasiosmanastasiou.law  ·  +357 22 510165

Για την εκτίμηση του Κτηματολογίου, τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών και γιατί η δήλωση χαμηλότερου τιμήματος είναι κίνδυνος και για τις δύο πλευρές, διαβάστε τον οδηγό μας για την αγορά ακινήτου στην Κύπρο.

06Πηγές