In shortA contractor sued for €77,057, the unpaid balance of a “Final Payment Certificate” issued by the owners’ architect. The court found that the certificate had been issued before the house was practically complete, without a practical completion certificate, without a defects schedule and releasing all the retention money, in breach of the sequence the standard-form contract lays down. It was therefore void and could not found the claim. The owners’ part-payment against it was neither ratification nor waiver. Treating the action as a claim for damages, the court awarded the contractor only the €24,960.83 that the owners’ own expert accepted was due.

On this page

  1. What happened
  2. What the court decided
  3. Why it matters
  4. What it means for you
  5. Questions we are asked
  6. Making an enquiry
  7. Sources

01What happened

In 2011 Mr and Mrs Vovides engaged the plaintiff company to build a two-storey house with a guest annexe in Lakatamia for €335,000 plus VAT, under the standard form of main contract for building works without quantities (form E2(A)). The agreement was first signed in July 2011 and re-signed with an October date at the owners’ request, for VAT reasons; the court treated the later document as the operative one. Completion was due on 1 December 2012. The owners appointed an architectural practice as Architect under the contract.

Four interim certificates were issued and paid without dispute. On 29 January 2013 the architect issued a document headed “Final Payment Certificate No. 5” for €104,581.25 plus VAT. On 1 March 2013 the contractor invoiced the balance of €97,193.74, after crediting €17,957 paid earlier; the owners paid €20,135.76 and then stopped. No certificate of practical completion was ever issued, no defects schedule, and no certificate of making good defects. The contract provided for 5% retention, half of it to be released on practical completion and half after the twelve-month defects period; the architect’s final certificate released all of it at once. The house was connected to the electricity network on 6 March 2013.

The contractor sued in 2015 for €77,057 plus 9% interest. The owners said the certificate had been issued prematurely, that works had been omitted by agreement but not deducted, that there were defects, and that the action was premature because the contractual steps had not been taken. They counterclaimed €2,506.68 in liquidated damages for three months’ delay. Their expert, a civil engineer, put the omitted and defective work at €52,000 but, in the conclusion of his report, accepted that €24,960.83 remained due to the contractor. The architect was not called to give evidence.

02What the court decided

The court began with the Architect’s position. Citing Hudson’s Building and Engineering Contracts (13th ed.) and Lord Reid’s speech in Sutcliffe v Thackrah [1974] 1 All ER 859, it held that the architect acts as the employer’s agent in most matters but, when certifying, must act independently and fairly between the parties; the certifying function is performed for the benefit of both. A certificate must be in the form, and given at the time and in the sequence, that the contract prescribes. A certificate that satisfies every formal requirement may nevertheless fail if it is given at the wrong time, or if a certificate on which it depends has not been issued; the preconditions to a final certificate, such as the expiry of the defects period or the receipt of the contractor’s final account, protect one or both parties and are treated as going to validity (Kirsch v Brady (1937) 58 CLR 36; Crestar Ltd v Carr [1987] 37 BLR 113).

Turning to the facts, the court found that practical completion had not occurred before 6 March 2013, when the Electricity Authority connected the supply; a temporary builder’s connection did not allow the house to be used as a home. Drawing on Mears Ltd v Costplan Services [2019] EWCA Civ 502 on the meaning of practical completion, it rejected the contractor’s evidence that the house was handed over in December 2012. The final certificate of 29 January 2013 had therefore been issued before practical completion, without the practical completion certificate that starts the defects period and the final-account period, and it released the retention in breach of the express terms. The architect, in the court’s words, had “shone by his absence” from the procedure. The certificate was invalid; and because the mechanism could not now be restarted, the court had to decide the parties’ rights on the merits.

The owners were not bound by their architect’s acts. Where an architect exceeds the authority of his appointment, the employer is not liable unless the third party was entitled to assume authority or the employer ratified; here the contract terms were clear and known to the contractor, and the owners’ part-payment at that early stage, with limited knowledge, was neither ratification nor waiver (Keating on Building Contracts; Hudson’s). The claim on the certificate failed. A claim in quantum meruit was not available while the contract subsisted. Treated as a claim for damages for non-payment, the contractor had to prove what work it had done and what it was worth; it produced no such evidence, only the invoice and the void certificate. The only safe figure was the €24,960.83 conceded in the owners’ expert report, and judgment was given for that sum with legal interest from the date the action was filed.

The counterclaim for liquidated damages of €800 a month failed. Applying section 74(1) of the Contracts Law, Cap. 149, and Charalambous v. Liberty Life Insurance (2011) 1 A.A.D. 1739, the court held that an agreed sum only sets the maximum, and the owners had not proved their loss or its amount. They received nominal damages of €50 for the proven delay in handover, set off against the award, with no order for costs on the counterclaim.

03Why it matters

The decision is a first-instance judgment and does not bind other courts, but it contains a detailed treatment of two questions that arise in almost every private building dispute. First, a final certificate is a document with preconditions, not a label the architect can attach to whatever he issues last; issued out of sequence, it protects nobody, and the contractor who relies on it alone may be left to prove his account from scratch. Second, the architect’s certifying decisions are not the employer’s decisions: an employer is not bound by a certificate his architect had no authority to issue in that form, and a part-payment made in good faith does not cure it.

Read it with our note on Philis v. Papadopoulos (Famagusta District Court, 2020), where a late final certificate was upheld because the form before that court did not make the practical completion certificate a precondition and the owners did not challenge the certificate within fourteen days.

04What it means for you

  • Contractors: do not sue on a certificate alone. Keep the measurements, statements and supporting documents that show what was built and what it was worth, because if the certificate falls you will need them.
  • Employers: a certificate that skips the contractual steps can be challenged even after you have paid part of it, but do not rely on that; object in writing as soon as you receive it.
  • Architects: the practical completion certificate, the defects schedule, the making-good certificate and the final certificate are separate documents issued at separate times. Collapsing them into one exposes the certificate to invalidity.
  • Everyone: practical completion is a question of fact. Here a house without its approved electricity connection was not practically complete, even though it was being lived in on a temporary supply.

05Questions we are asked

My architect issued a final certificate before the twelve-month defects period ended. Can I refuse to pay it?

Possibly. The court in this case held such a certificate void where it preceded practical completion and released retention contrary to the contract. Whether yours is void depends on the wording of your contract and on what preceded it. Challenge it in writing at once and, if your form makes the certificate conclusive unless proceedings are started within fourteen days, start them within that time.

The owner paid part of the final certificate. Has he accepted it?

Not necessarily. The court held that a part-payment made at an early stage, when the owner’s knowledge of the position was limited, was neither ratification of the architect’s act nor a waiver of the owner’s rights.

Is the contractor left with nothing if the certificate is void?

No. The claim becomes one for damages under the contract, which the contractor must prove in the ordinary way. Here the contractor proved nothing beyond the certificate and recovered only what the other side conceded.

06Making an enquiry

If you have received or issued a certificate under a standard-form building contract and the sequence of practical completion, defects period and final account has not been followed, send us the contract, the certificates and any correspondence. We reply within one business day.

Discuss your matter →   office@anastasiosmanastasiou.law  ·  +357 22 510165

07Sources

Εν συντομίαΕργολάβος αξίωσε €77.057, το απλήρωτο υπόλοιπο «Τελικού Πιστοποιητικού Πληρωμής» που εξέδωσε ο αρχιτέκτονας των ιδιοκτητών. Το δικαστήριο διαπίστωσε ότι το πιστοποιητικό είχε εκδοθεί πριν η κατοικία συμπληρωθεί έμπρακτα, χωρίς πιστοποιητικό έμπρακτης συμπλήρωσης, χωρίς κατάλογο ελαττωμάτων και αποδεσμεύοντας ολόκληρη την κράτηση, κατά παράβαση της αλληλουχίας που ορίζει το τυποποιημένο συμβόλαιο. Ήταν επομένως άκυρο και δεν μπορούσε να θεμελιώσει την αξίωση. Η μερική πληρωμή των ιδιοκτητών έναντί του δεν ήταν ούτε επικύρωση ούτε παραίτηση. Αντιμετωπίζοντας την αγωγή ως αξίωση αποζημιώσεων, το δικαστήριο επιδίκασε στον εργολάβο μόνο τα €24.960,83 που ο πραγματογνώμονας των ίδιων των ιδιοκτητών δεχόταν ως οφειλόμενα.

Σε αυτή τη σελίδα

  1. Τι συνέβη
  2. Τι αποφάσισε το δικαστήριο
  3. Γιατί έχει σημασία
  4. Τι σημαίνει για εσάς
  5. Ερωτήσεις που μας γίνονται
  6. Επικοινωνήστε μαζί μας
  7. Πηγές

01Τι συνέβη

Το 2011 ο κ. και η κα Βωβίδη ανέθεσαν στην ενάγουσα εταιρεία την ανέγερση διώροφης κατοικίας με ξενώνα στη Λακατάμια έναντι €335.000 πλέον ΦΠΑ, με το τυποποιημένο Έντυπο Κυρίως Συμβολαίου για Οικοδομικά Έργα (Χωρίς Ποσότητες), Ε2(Α). Το συμφωνητικό υπογράφηκε αρχικά τον Ιούλιο του 2011 και επανυπογράφηκε με ημερομηνία Οκτωβρίου κατόπιν αιτήματος των ιδιοκτητών, για λόγους ΦΠΑ· το δικαστήριο θεώρησε το μεταγενέστερο έγγραφο ως το ισχύον. Η συμπλήρωση οφειλόταν την 1η Δεκεμβρίου 2012. Οι ιδιοκτήτες διόρισαν αρχιτεκτονικό γραφείο ως Αρχιτέκτονα του συμβολαίου.

Εκδόθηκαν και πληρώθηκαν χωρίς αμφισβήτηση τέσσερα ενδιάμεσα πιστοποιητικά. Στις 29 Ιανουαρίου 2013 ο αρχιτέκτονας εξέδωσε έγγραφο με τίτλο «Τελικό Πιστοποιητικό Πληρωμής αρ. 5» για €104.581,25 πλέον ΦΠΑ. Την 1η Μαρτίου 2013 ο εργολάβος τιμολόγησε το υπόλοιπο των €97.193,74, αφού πίστωσε €17.957 που είχαν καταβληθεί νωρίτερα· οι ιδιοκτήτες κατέβαλαν €20.135,76 και μετά σταμάτησαν. Δεν εκδόθηκε ποτέ πιστοποιητικό έμπρακτης συμπλήρωσης, ούτε κατάλογος ελαττωμάτων, ούτε πιστοποιητικό συμπλήρωσης επιδιόρθωσης ελαττωμάτων. Το συμβόλαιο προέβλεπε κράτηση 5%, με αποδέσμευση του μισού κατά την έμπρακτη συμπλήρωση και του άλλου μισού μετά τη δωδεκάμηνη περίοδο ευθύνης· το τελικό πιστοποιητικό του αρχιτέκτονα την αποδέσμευσε ολόκληρη μονομιάς. Η κατοικία συνδέθηκε με το δίκτυο της ΑΗΚ στις 6 Μαρτίου 2013.

Ο εργολάβος καταχώρισε αγωγή το 2015 για €77.057 πλέον τόκο 9%. Οι ιδιοκτήτες ισχυρίστηκαν ότι το πιστοποιητικό εκδόθηκε πρόωρα, ότι εργασίες παραλείφθηκαν κατόπιν συμφωνίας αλλά δεν αφαιρέθηκαν, ότι υπήρχαν ελαττώματα, και ότι η αγωγή ήταν πρόωρη επειδή δεν είχαν τηρηθεί τα συμβατικά βήματα. Ανταπαίτησαν €2.506,68 ως προσυμφωνημένες αποζημιώσεις για τρίμηνη καθυστέρηση. Ο πραγματογνώμονάς τους, πολιτικός μηχανικός, εκτίμησε τις παραλειφθείσες και ελαττωματικές εργασίες σε €52.000, αλλά στα συμπεράσματα της έκθεσής του δεχόταν ότι €24.960,83 παρέμεναν οφειλόμενα στον εργολάβο. Ο αρχιτέκτονας δεν κλήθηκε να δώσει μαρτυρία.

02Τι αποφάσισε το δικαστήριο

Το δικαστήριο ξεκίνησε από τη θέση του Αρχιτέκτονα. Με παραπομπή στο Hudson’s Building and Engineering Contracts (13η έκδ.) και στον λόγο του Λόρδου Reid στη Sutcliffe v Thackrah [1974] 1 All ER 859, έκρινε ότι ο αρχιτέκτονας ενεργεί ως αντιπρόσωπος του εργοδότη στα περισσότερα θέματα, αλλά όταν πιστοποιεί οφείλει να ενεργεί ανεξάρτητα και δίκαια μεταξύ των μερών· η λειτουργία της πιστοποίησης εκτελείται προς όφελος και των δύο. Ένα πιστοποιητικό πρέπει να έχει τη μορφή, και να δίδεται στον χρόνο και με την αλληλουχία, που ορίζει το συμβόλαιο. Πιστοποιητικό που ικανοποιεί κάθε τυπική απαίτηση μπορεί παρά ταύτα να μην έχει ισχύ αν δίδεται σε λάθος χρόνο ή αν δεν έχει εκδοθεί πιστοποιητικό από το οποίο εξαρτάται· οι προϋποθέσεις του τελικού πιστοποιητικού, όπως η εκπνοή της περιόδου ευθύνης ή η λήψη του τελικού λογαριασμού του εργολάβου, προστατεύουν το ένα ή και τα δύο μέρη και θεωρούνται αναγκαίες για την εγκυρότητα (Kirsch v Brady (1937) 58 CLR 36· Crestar Ltd v Carr [1987] 37 BLR 113).

Επί των γεγονότων, το δικαστήριο διαπίστωσε ότι η έμπρακτη συμπλήρωση δεν είχε επέλθει πριν τις 6 Μαρτίου 2013, όταν η ΑΗΚ συνέδεσε την παροχή· η προσωρινή εργοταξιακή σύνδεση δεν επέτρεπε τη χρήση της κατοικίας ως κατοικίας. Αντλώντας καθοδήγηση από τη Mears Ltd v Costplan Services [2019] EWCA Civ 502 για την έννοια της έμπρακτης συμπλήρωσης, απέρριψε τη μαρτυρία του εργολάβου ότι η κατοικία παραδόθηκε τον Δεκέμβριο του 2012. Το τελικό πιστοποιητικό της 29ης Ιανουαρίου 2013 είχε επομένως εκδοθεί πριν την έμπρακτη συμπλήρωση, χωρίς το πιστοποιητικό έμπρακτης συμπλήρωσης που ξεκινά την περίοδο ευθύνης και την περίοδο τελικής ρύθμισης του ποσού, και αποδέσμευσε την κράτηση κατά παράβαση ρητών όρων. Ο αρχιτέκτονας, κατά τη διατύπωση του δικαστηρίου, «έλαμψε διά της απουσίας του» από τη διαδικασία. Το πιστοποιητικό ήταν άκυρο· και επειδή ο μηχανισμός δεν μπορούσε πλέον να επανεκκινηθεί, το δικαστήριο έπρεπε να κρίνει τα δικαιώματα των μερών επί της ουσίας.

Οι ιδιοκτήτες δεν δεσμεύονταν από τις πράξεις του αρχιτέκτονά τους. Όταν ο αρχιτέκτονας υπερβαίνει την εξουσία του διορισμού του, ο εργοδότης δεν ευθύνεται εκτός αν ο τρίτος δικαιούταν να υποθέσει ότι υπήρχε εξουσία ή ο εργοδότης επικύρωσε· εδώ οι όροι του συμβολαίου ήταν σαφείς και γνωστοί στον εργολάβο, και η μερική πληρωμή των ιδιοκτητών σε εκείνο το πρώιμο στάδιο, με περιορισμένη γνώση, δεν ήταν ούτε επικύρωση ούτε παραίτηση (Keating on Building Contracts· Hudson’s). Η αξίωση επί του πιστοποιητικού απέτυχε. Αξίωση quantum meruit δεν ήταν διαθέσιμη όσο η σύμβαση υφίστατο. Αντιμετωπιζόμενη ως αξίωση αποζημιώσεων για μη πληρωμή, ο εργολάβος έπρεπε να αποδείξει τι εργασία εκτέλεσε και τι άξιζε· δεν προσκόμισε τέτοια μαρτυρία, μόνο το τιμολόγιο και το άκυρο πιστοποιητικό. Το μόνο ασφαλές ποσό ήταν τα €24.960,83 που παραδέχθηκε η έκθεση του πραγματογνώμονα των ιδιοκτητών, και εκδόθηκε απόφαση για το ποσό αυτό με νόμιμο τόκο από την καταχώριση της αγωγής.

Η ανταπαίτηση για €800 τον μήνα ως προσυμφωνημένες αποζημιώσεις απέτυχε. Εφαρμόζοντας το άρθρο 74(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, και τη Χαραλάμπους κ.ά. v. Liberty Life Insurance (2011) 1 Α.Α.Δ. 1739, το δικαστήριο έκρινε ότι το συμφωνημένο ποσό θέτει μόνο το ανώτατο όριο, και οι ιδιοκτήτες δεν απέδειξαν τη ζημία τους ούτε το ύψος της. Επιδικάστηκαν ονομαστικές αποζημιώσεις €50 για την αποδειχθείσα καθυστέρηση παράδοσης, συμψηφιστέες με το επιδικασθέν ποσό, χωρίς διαταγή για έξοδα στην ανταπαίτηση.

03Γιατί έχει σημασία

Η απόφαση είναι πρωτόδικη και δεν δεσμεύει άλλα δικαστήρια, αλλά περιέχει λεπτομερή ανάλυση δύο ζητημάτων που ανακύπτουν σχεδόν σε κάθε ιδιωτική οικοδομική διαφορά. Πρώτον, το τελικό πιστοποιητικό είναι έγγραφο με προϋποθέσεις, όχι ετικέτα που ο αρχιτέκτονας μπορεί να κολλήσει σε ό,τι εκδίδει τελευταίο· εκδιδόμενο εκτός αλληλουχίας δεν προστατεύει κανέναν, και ο εργολάβος που στηρίζεται μόνο σε αυτό μπορεί να μείνει να αποδείξει τον λογαριασμό του από την αρχή. Δεύτερον, οι πιστοποιητικές αποφάσεις του αρχιτέκτονα δεν είναι αποφάσεις του εργοδότη: ο εργοδότης δεν δεσμεύεται από πιστοποιητικό που ο αρχιτέκτονάς του δεν είχε εξουσία να εκδώσει με τη μορφή αυτή, και μερική πληρωμή που έγινε καλόπιστα δεν το θεραπεύει.

Διαβάστε το μαζί με το σημείωμά μας για την Φιλής v. Παπαδόπουλος (ΕΔ Αμμοχώστου, 2020), όπου καθυστερημένο τελικό πιστοποιητικό κρίθηκε δεσμευτικό, επειδή το έντυπο που είχε ενώπιόν του εκείνο το δικαστήριο δεν καθιστούσε το πιστοποιητικό έμπρακτης συμπλήρωσης προϋπόθεση και οι ιδιοκτήτες δεν αμφισβήτησαν το πιστοποιητικό εντός δεκατεσσάρων ημερών.

04Τι σημαίνει για εσάς

  • Εργολάβοι: μην ενάγετε μόνο επί του πιστοποιητικού. Κρατήστε τις καταμετρήσεις, τις καταστάσεις και τα αποδεικτικά που δείχνουν τι κτίστηκε και τι άξιζε, γιατί αν το πιστοποιητικό πέσει θα τα χρειαστείτε.
  • Εργοδότες: πιστοποιητικό που παρακάμπτει τα συμβατικά βήματα μπορεί να αμφισβητηθεί ακόμη και αφού πληρώσατε μέρος του, αλλά μη βασίζεστε σε αυτό· διαφωνήστε γραπτώς μόλις το λάβετε.
  • Αρχιτέκτονες: το πιστοποιητικό έμπρακτης συμπλήρωσης, ο κατάλογος ελαττωμάτων, το πιστοποιητικό συμπλήρωσης επιδιόρθωσης και το τελικό πιστοποιητικό είναι χωριστά έγγραφα που εκδίδονται σε χωριστούς χρόνους. Η συγχώνευσή τους σε ένα εκθέτει το πιστοποιητικό σε ακυρότητα.
  • Όλοι: η έμπρακτη συμπλήρωση είναι ζήτημα γεγονότων. Εδώ κατοικία χωρίς την εγκεκριμένη σύνδεση ηλεκτρισμού δεν ήταν έμπρακτα συμπληρωμένη, παρότι κατοικούνταν με προσωρινή παροχή.

05Ερωτήσεις που μας γίνονται

Ο αρχιτέκτονάς μου εξέδωσε τελικό πιστοποιητικό πριν λήξει η δωδεκάμηνη περίοδος ευθύνης. Μπορώ να αρνηθώ να το πληρώσω;

Ενδεχομένως. Το δικαστήριο στην υπόθεση αυτή έκρινε τέτοιο πιστοποιητικό άκυρο επειδή προηγήθηκε της έμπρακτης συμπλήρωσης και αποδέσμευσε την κράτηση αντίθετα με το συμβόλαιο. Αν το δικό σας είναι άκυρο εξαρτάται από τη διατύπωση του συμβολαίου σας και από το τι προηγήθηκε. Αμφισβητήστε το γραπτώς αμέσως και, αν το έντυπό σας καθιστά το πιστοποιητικό αδιαμφισβήτητο εκτός αν κινηθεί διαδικασία εντός δεκατεσσάρων ημερών, κινήστε την εντός της προθεσμίας.

Ο ιδιοκτήτης πλήρωσε μέρος του τελικού πιστοποιητικού. Το αποδέχθηκε;

Όχι κατ’ ανάγκην. Το δικαστήριο έκρινε ότι μερική πληρωμή σε πρώιμο στάδιο, όταν η γνώση του ιδιοκτήτη για την κατάσταση ήταν περιορισμένη, δεν ήταν ούτε επικύρωση της πράξης του αρχιτέκτονα ούτε παραίτηση από τα δικαιώματά του.

Μένει ο εργολάβος χωρίς τίποτε αν το πιστοποιητικό είναι άκυρο;

Όχι. Η αξίωση γίνεται αξίωση αποζημιώσεων βάσει του συμβολαίου, που ο εργολάβος πρέπει να αποδείξει με τον συνήθη τρόπο. Εδώ ο εργολάβος δεν απέδειξε τίποτε πέραν του πιστοποιητικού και ανέκτησε μόνο ό,τι παραδέχθηκε η άλλη πλευρά.

06Επικοινωνήστε μαζί μας

Αν έχετε λάβει ή εκδώσει πιστοποιητικό υπό τυποποιημένο οικοδομικό συμβόλαιο και η αλληλουχία έμπρακτης συμπλήρωσης, περιόδου ευθύνης και τελικού λογαριασμού δεν τηρήθηκε, στείλτε μας το συμβόλαιο, τα πιστοποιητικά και την αλληλογραφία. Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.

Συζητήστε την υπόθεσή σας →   office@anastasiosmanastasiou.law  ·  +357 22 510165

07Πηγές