In shortA contractor claimed €12,800 as the balance of a final certificate; the owners counterclaimed €28,875 for defects. The architects had never issued a practical completion certificate and issued the final certificate two years after handover, days after the owners’ lawyers had written complaining of defects. The court held the certificate valid and binding: under the contract before it the practical completion certificate was not a precondition, the final certificate contained what the clause required, and the owners had not started proceedings within the fourteen days after which the contract makes the certificate conclusive evidence. The counterclaim failed because the owners’ expert described problems but could not attribute them to the contractor. Judgment for the contractor in full.

On this page

  1. What happened
  2. What the court decided
  3. Why it matters
  4. What it means for you
  5. Questions we are asked
  6. Making an enquiry
  7. Sources

01What happened

By a standard-form building contract of August 2008 the contractor undertook to build a house for Mr and Mrs Papadopoulos for €380,000 plus VAT, with completion due by the end of 2009. The house was handed over in May 2010. On 19 May 2010 the owners’ architects and engineers measured the works and prepared a report of additions and omissions. On 8 April 2011 they issued a note confirming that the house was complete but that corrective work remained on detached joints, tiles, skirtings and electrics. The contractor invoiced €17,250 on 28 April 2011; the owners paid €4,450 in two instalments, in May and October 2011. No certificate of practical completion was ever issued.

On 6 June 2012 the owners’ lawyers wrote that the house had been delivered incomplete and with defects (damp, cracks, detached joints and skirtings, unfinished electrics) and that they had asked ΕΤΕΚ to appoint an independent assessor. On 19 June 2012 the architects, relying on their May 2010 measurement, issued what they called the final certificate: the contract sum adjusted to €306,683, of which €290,839.12 had been paid, leaving €15,843.88 plus VAT. The contractor sued for the €12,800 balance of its invoice. The owners counterclaimed for repairs, supported by the report of a civil engineer acting as an ΕΤΕΚ expert, who had inspected in March 2013 and costed the work at €28,875.

02What the court decided

A payment certificate, the court held, is the architect’s approval of the work and an order to the employer to pay, and it can found an action in its own right (Mottram Consultants Ltd v Bernard Sunley & Sons Ltd (1974) 2 BLR 31). Whether it binds conclusively depends on the contract (Bullen & Leake; Halsbury’s Laws, vol. 4(3), §134; CY.E.M.S. Co Ltd v. Central Co-operative Industries (1982) 1 CLR 897). The clause before the court, Art. 31(7) and (8) of the contract, provided that unless dispute-resolution proceedings under Art. 36 or otherwise were begun before or within fourteen days of the issue of the final certificate, the certificate was conclusive evidence that materials and workmanship were to the architect’s reasonable satisfaction and that the contract sum had been properly adjusted, save for fraud or fraudulent concealment, defects not discoverable on reasonable inspection, accidental inclusions or omissions and arithmetical errors.

The owners had pleaded no fraud or collusion, and their attempt in cross-examination to suggest that the architects had certified under pressure from the contractor was both unsuccessful and outside the pleadings. The absence of a practical completion certificate did not help them: the court found no provision in the contract making it a precondition to the final certificate, and the document issued carried the features Art. 31(7) required, namely the aggregate of interim certificates and the contract sum as adjusted. If the owners wished to contest it, the contract itself gave them the route: proceedings under Art. 36, or in court, within fourteen days, which could have suspended its binding effect. They took no such step. The certificate was therefore binding and the balance was due, less the €4,450 already paid, which the contractor had itself credited.

On the counterclaim the court applied Charalambous v. Decostone Ltd (2010) 1(B) A.A.D. 747: the existence of problems in a building does not of itself establish bad workmanship, and the party alleging it must prove negligence or breach of a specific contractual obligation. The owners’ expert had listed real problems but, in the court’s assessment, had recorded findings without being able to attribute them to any act or omission of the contractor or to a breach of the specification. The third coat of render had been omitted at the owners’ request and replaced by a skim applied by their relative; the external painting had been done by a person the owners appointed; the drawings contained no detail for the waterproofing or expansion joints he criticised; and he had taken the owners’ views without seeking the contractor’s or the architect’s. The expert’s own use of “perhaps” betrayed his uncertainty about the cause. The contractor was also not responsible for the acts of subcontractors chosen and appointed by the owners. The counterclaim was dismissed. Judgment was given for €12,800 plus VAT with legal interest from 4 September 2012, and costs.

03Why it matters

This is a first-instance judgment and does not bind other courts. Read together with our note on Kayias v. Vovides (Nicosia District Court, 2024), where a final certificate issued before practical completion was held void, it marks the other boundary. A final certificate that comes late, even very late, and even without an earlier practical completion certificate, is not for that reason invalid where the contract does not make the earlier certificate a precondition and the document contains what the clause requires. What then matters is the fourteen-day window. Under the clause before the court, the final certificate became conclusive unless proceedings were begun before or within fourteen days of its issue. The owners had complained by letter days before the certificate was issued, but they started no proceedings, and their expert’s later findings could not undo the certificate.

The second lesson is evidential. An expert who records damp and cracks but does not trace them to a breach by the contractor, and who has not put his findings to the other side, will not carry the burden of proving bad workmanship.

04What it means for you

  • Employers: when a final certificate arrives, check your contract at once. If it has a clause like the one in this case and you disagree with the certificate, start the dispute procedure in the contract or an action within fourteen days; a lawyer’s letter is not proceedings.
  • Employers: a defects claim needs an expert who identifies the cause, ties it to the contractor’s materials or workmanship or to a term of the specification, and distinguishes work you had done by others.
  • Contractors: a final certificate that was not challenged in time is a strong foundation for a claim, even if the process that led to it was imperfect. Credit any part-payments before you sue.
  • Architects: the absence of a practical completion certificate did not invalidate the final certificate here, but the contract provided for one and it was never issued. Issue it.

05Questions we are asked

The architect never issued a practical completion certificate but has now issued a final certificate. Is it valid?

In this case, yes, because the contract before the court did not make the earlier certificate a precondition and the final certificate contained what the clause required. In Kayias v. Vovides (2024) a final certificate issued before practical completion and releasing all the retention was held void. The answer depends on your contract and on the sequence; take advice within the fourteen-day window.

We sent a letter disputing the final certificate within fourteen days. Is that enough?

Under a clause like the one in this case, no. It required proceedings, under the contract’s dispute procedure or otherwise, to have begun before or within fourteen days of the certificate’s issue. A letter is not proceedings.

Our expert found cracks and damp. Why might a counterclaim still fail?

Because the court needs to know why they occurred and who is responsible. Here work done by others at the owners’ request, details missing from the drawings and an expert who said “perhaps” meant the problems were not proved to be the contractor’s fault.

06Making an enquiry

If you have just received a final certificate you disagree with, or you are a contractor holding an unpaid one, contact us immediately: the fourteen-day period in contracts like this one is short. Send the certificate, the contract and any correspondence. We reply within one business day.

Discuss your matter →   office@anastasiosmanastasiou.law  ·  +357 22 510165

07Sources

Εν συντομίαΕργολάβος αξίωσε €12.800 ως υπόλοιπο τελικού διατακτικού· οι ιδιοκτήτες ανταπαίτησαν €28.875 για ελαττώματα. Οι αρχιτέκτονες δεν είχαν εκδώσει ποτέ πιστοποιητικό έμπρακτης συμπλήρωσης και εξέδωσαν το τελικό πιστοποιητικό δύο χρόνια μετά την παράδοση, λίγες ημέρες αφότου οι δικηγόροι των ιδιοκτητών είχαν γράψει παραπονούμενοι για ελαττώματα. Το δικαστήριο έκρινε το πιστοποιητικό έγκυρο και δεσμευτικό: κατά το συμβόλαιο που είχε ενώπιόν του το πιστοποιητικό έμπρακτης συμπλήρωσης δεν ήταν προϋπόθεση, το τελικό πιστοποιητικό περιείχε ό,τι απαιτούσε το άρθρο, και οι ιδιοκτήτες δεν είχαν κινήσει διαδικασία εντός των δεκατεσσάρων ημερών μετά τις οποίες το συμβόλαιο καθιστά το πιστοποιητικό αδιαμφισβήτητη μαρτυρία. Η ανταπαίτηση απέτυχε γιατί ο πραγματογνώμονας των ιδιοκτητών περιέγραψε προβλήματα αλλά δεν μπόρεσε να τα αποδώσει στον εργολάβο. Απόφαση υπέρ του εργολάβου στο σύνολο.

Σε αυτή τη σελίδα

  1. Τι συνέβη
  2. Τι αποφάσισε το δικαστήριο
  3. Γιατί έχει σημασία
  4. Τι σημαίνει για εσάς
  5. Ερωτήσεις που μας γίνονται
  6. Επικοινωνήστε μαζί μας
  7. Πηγές

01Τι συνέβη

Με τυποποιημένο οικοδομικό συμβόλαιο του Αυγούστου 2008 ο εργολάβος ανέλαβε να ανεγείρει κατοικία για τον κ. και την κα Παπαδοπούλου έναντι €380.000 πλέον ΦΠΑ, με συμπλήρωση μέχρι το τέλος του 2009. Η κατοικία παραδόθηκε τον Μάιο του 2010. Στις 19 Μαΐου 2010 οι αρχιτέκτονες και μηχανικοί των ιδιοκτητών καταμέτρησαν τις εργασίες και ετοίμασαν έκθεση προσθηκών και αφαιρέσεων. Στις 8 Απριλίου 2011 εξέδωσαν βεβαίωση ότι η κατοικία είχε περατωθεί αλλά υπολείπονταν διορθωτικές εργασίες σε αποκολλημένους αρμούς, κεραμικά, τσεκουλαδούρες και ηλεκτρολογικά. Ο εργολάβος τιμολόγησε €17.250 στις 28 Απριλίου 2011· οι ιδιοκτήτες κατέβαλαν €4.450 σε δύο δόσεις, τον Μάιο και τον Οκτώβριο του 2011. Πιστοποιητικό έμπρακτης συμπλήρωσης δεν εκδόθηκε ποτέ.

Στις 6 Ιουνίου 2012 οι δικηγόροι των ιδιοκτητών έγραψαν ότι η κατοικία παραδόθηκε ημιτελής και με κακοτεχνίες (υγρασίες, ρωγμές, αποκολλημένοι αρμοί και τσεκουλαδούρες, εκκρεμή ηλεκτρολογικά) και ότι είχαν ζητήσει από το ΕΤΕΚ διορισμό ανεξάρτητου εκτιμητή. Στις 19 Ιουνίου 2012 οι αρχιτέκτονες, στηριζόμενοι στην καταμέτρηση του Μαΐου 2010, εξέδωσαν αυτό που ονόμασαν τελικό διατακτικό: ποσό συμβολαίου ρυθμισμένο σε €306.683, από τα οποία είχαν πληρωθεί €290.839,12, με υπόλοιπο €15.843,88 πλέον ΦΠΑ. Ο εργολάβος ενήγαγε για τα €12.800 υπόλοιπο του τιμολογίου του. Οι ιδιοκτήτες ανταπαίτησαν για επισκευές, με έκθεση πολιτικού μηχανικού και πραγματογνώμονα του ΕΤΕΚ που είχε επιθεωρήσει τον Μάρτιο του 2013 και κοστολόγησε τις εργασίες σε €28.875.

02Τι αποφάσισε το δικαστήριο

Το διατακτικό πληρωμής, έκρινε το δικαστήριο, είναι η έγκριση της εργασίας από τον αρχιτέκτονα και εντολή προς τον εργοδότη να πληρώσει, και μπορεί να θεμελιώσει αυτοτελή αγωγή (Mottram Consultants Ltd v Bernard Sunley & Sons Ltd (1974) 2 BLR 31). Το αν δεσμεύει αμετάκλητα εξαρτάται από το συμβόλαιο (Bullen & Leake· Halsbury’s Laws, τόμ. 4(3), §134· CY.E.M.S. Co Ltd v. Central Co-operative Industries (1982) 1 CLR 897). Το άρθρο 31(7) και (8) του συμβολαίου προέβλεπε ότι, εκτός αν διαδικασία επίλυσης διαφορών κατά το άρθρο 36 ή άλλως είχε αρχίσει πριν ή εντός δεκατεσσάρων ημερών από την έκδοση του τελικού πιστοποιητικού, το πιστοποιητικό συνιστά αδιαμφισβήτητη μαρτυρία ότι τα υλικά και η τεχνουργία ήταν προς λογική ικανοποίηση του αρχιτέκτονα και ότι το ποσό συμβολαίου ρυθμίστηκε δεόντως, εξαιρουμένων δόλου ή δόλιας απόκρυψης, ελαττωμάτων που δεν ήταν δυνατό να αποκαλυφθούν με λογική επιθεώρηση, τυχαίων συμπεριλήψεων ή εξαιρέσεων και αριθμητικών λαθών.

Οι ιδιοκτήτες δεν είχαν δικογραφήσει δόλο ή συμπαιγνία, και η προσπάθειά τους κατά την αντεξέταση να υποβάλουν ότι οι αρχιτέκτονες πιστοποίησαν υπό πίεση του εργολάβου ήταν ανεπιτυχής και εκτός δικογράφων. Η απουσία πιστοποιητικού έμπρακτης συμπλήρωσης δεν τους βοηθούσε: το δικαστήριο δεν εντόπισε στο συμβόλαιο πρόνοια που να το καθιστά προϋπόθεση του τελικού πιστοποιητικού, και το έγγραφο που εκδόθηκε έφερε τα χαρακτηριστικά που απαιτούσε το άρθρο 31(7), δηλαδή το άθροισμα των ενδιάμεσων πιστοποιητικών και το ποσό συμβολαίου ως ρυθμίστηκε. Αν οι ιδιοκτήτες ήθελαν να το αμφισβητήσουν, το ίδιο το συμβόλαιο τους έδινε την οδό: διαδικασία κατά το άρθρο 36, ή ενώπιον δικαστηρίου, εντός δεκατεσσάρων ημερών, που θα μπορούσε να αναστείλει τη δεσμευτική του ισχύ. Δεν έκαναν τέτοιο βήμα. Το πιστοποιητικό ήταν επομένως δεσμευτικό και το υπόλοιπο οφειλόμενο, μείον τα €4.450 που είχαν ήδη πληρωθεί και που ο εργολάβος είχε ο ίδιος πιστώσει.

Επί της ανταπαίτησης το δικαστήριο εφάρμοσε τη Χαραλάμπους v. Decostone Ltd (2010) 1(Β) Α.Α.Δ. 747: η ύπαρξη προβλημάτων σε κτίριο δεν αποδεικνύει από μόνη της κακοτεχνία, και το μέρος που την επικαλείται οφείλει να αποδείξει αμέλεια ή παράβαση συγκεκριμένης συμβατικής υποχρέωσης. Ο πραγματογνώμονας των ιδιοκτητών είχε καταγράψει πραγματικά προβλήματα αλλά, κατά την εκτίμηση του δικαστηρίου, είχε καταγράψει διαπιστώσεις χωρίς να μπορεί να τις αποδώσει σε πράξη ή παράλειψη του εργολάβου ή σε παράβαση των προδιαγραφών. Το τρίτο χέρι επιχρίσματος είχε αφαιρεθεί κατόπιν αιτήματος των ιδιοκτητών και αντικατασταθεί με σπάτουλα από συγγενή τους· τα εξωτερικά μπογιατίσματα είχαν γίνει από πρόσωπο που διόρισαν οι ιδιοκτήτες· τα σχέδια δεν περιείχαν λεπτομέρεια για την υγρομόνωση ή τους αρμούς διαστολής που επέκρινε· και είχε λάβει τις απόψεις των ιδιοκτητών χωρίς να ζητήσει του εργολάβου ή του αρχιτέκτονα. Η χρήση του «ίσως» από τον ίδιο τον πραγματογνώμονα πρόδιδε την αβεβαιότητά του για την αιτία. Ο εργολάβος επίσης δεν ευθυνόταν για πράξεις υπεργολάβων που επέλεξαν και διόρισαν οι ιδιοκτήτες. Η ανταπαίτηση απορρίφθηκε. Εκδόθηκε απόφαση για €12.800 πλέον ΦΠΑ με νόμιμο τόκο από τις 4 Σεπτεμβρίου 2012, και έξοδα.

03Γιατί έχει σημασία

Η απόφαση είναι πρωτόδικη και δεν δεσμεύει άλλα δικαστήρια. Διαβαζόμενη μαζί με το σημείωμά μας για την Καγιάς v. Βωβίδης (ΕΔ Λευκωσίας, 2024), όπου τελικό πιστοποιητικό που εκδόθηκε πριν την έμπρακτη συμπλήρωση κρίθηκε άκυρο, οριοθετεί την άλλη πλευρά. Τελικό πιστοποιητικό που έρχεται αργά, έστω πολύ αργά, και έστω χωρίς προηγούμενο πιστοποιητικό έμπρακτης συμπλήρωσης, δεν είναι γι’ αυτό άκυρο όπου το συμβόλαιο δεν καθιστά το προηγούμενο πιστοποιητικό προϋπόθεση και το έγγραφο περιέχει ό,τι απαιτεί το άρθρο. Αυτό που μετρά τότε είναι το δεκατετραήμερο. Κατά το άρθρο που είχε ενώπιόν του το δικαστήριο, το τελικό πιστοποιητικό κατέστη αδιαμφισβήτητο επειδή δεν κινήθηκε διαδικασία πριν ή εντός δεκατεσσάρων ημερών από την έκδοσή του. Οι ιδιοκτήτες είχαν διαμαρτυρηθεί με επιστολή λίγες ημέρες πριν από την έκδοση, αλλά δεν κίνησαν διαδικασία, και τα μεταγενέστερα ευρήματα του πραγματογνώμονά τους δεν μπορούσαν να ανατρέψουν το πιστοποιητικό.

Το δεύτερο δίδαγμα είναι αποδεικτικό. Πραγματογνώμονας που καταγράφει υγρασίες και ρωγμές αλλά δεν τις ανάγει σε παράβαση του εργολάβου, και που δεν έχει θέσει τα ευρήματά του στην άλλη πλευρά, δεν θα σηκώσει το βάρος απόδειξης της κακοτεχνίας.

04Τι σημαίνει για εσάς

  • Εργοδότες: όταν φτάσει τελικό πιστοποιητικό, ελέγξτε αμέσως το συμβόλαιό σας. Αν έχει όρο όπως αυτόν της υπόθεσης και διαφωνείτε με το πιστοποιητικό, κινήστε τη διαδικασία επίλυσης διαφορών του συμβολαίου ή αγωγή εντός δεκατεσσάρων ημερών· η επιστολή δικηγόρου δεν είναι διαδικασία.
  • Εργοδότες: αξίωση για ελαττώματα χρειάζεται πραγματογνώμονα που εντοπίζει την αιτία, τη συνδέει με τα υλικά ή την εργασία του εργολάβου ή με όρο των προδιαγραφών, και ξεχωρίζει εργασίες που αναθέσατε σε άλλους.
  • Εργολάβοι: τελικό πιστοποιητικό που δεν αμφισβητήθηκε εμπρόθεσμα είναι ισχυρό θεμέλιο αξίωσης, ακόμη κι αν η διαδικασία που οδήγησε σε αυτό ήταν ατελής. Πιστώστε τις μερικές πληρωμές πριν εναγάγετε.
  • Αρχιτέκτονες: η απουσία πιστοποιητικού έμπρακτης συμπλήρωσης δεν ακύρωσε εδώ το τελικό πιστοποιητικό, αλλά το συμβόλαιο το προέβλεπε και δεν εκδόθηκε ποτέ. Εκδώστε το.

05Ερωτήσεις που μας γίνονται

Ο αρχιτέκτονας δεν εξέδωσε ποτέ πιστοποιητικό έμπρακτης συμπλήρωσης αλλά τώρα εξέδωσε τελικό πιστοποιητικό. Είναι έγκυρο;

Στην υπόθεση αυτή, ναι, γιατί το συμβόλαιο που είχε ενώπιόν του το δικαστήριο δεν καθιστούσε το προηγούμενο πιστοποιητικό προϋπόθεση και το τελικό περιείχε ό,τι απαιτούσε το άρθρο. Στην Καγιάς v. Βωβίδης (2024) τελικό πιστοποιητικό που εκδόθηκε πριν την έμπρακτη συμπλήρωση και αποδέσμευσε όλη την κράτηση κρίθηκε άκυρο. Η απάντηση εξαρτάται από το συμβόλαιό σας και την αλληλουχία· ζητήστε συμβουλή εντός του δεκατετραημέρου.

Στείλαμε επιστολή αμφισβήτησης του τελικού πιστοποιητικού εντός δεκατεσσάρων ημερών. Αρκεί;

Με όρο όπως αυτόν της υπόθεσης, όχι. Ο όρος απαιτούσε να έχει αρχίσει διαδικασία, κατά τη διαδικασία επίλυσης διαφορών του συμβολαίου ή άλλως, πριν ή εντός δεκατεσσάρων ημερών από την έκδοση του πιστοποιητικού. Η επιστολή δεν είναι διαδικασία.

Ο πραγματογνώμονάς μας βρήκε ρωγμές και υγρασία. Γιατί μπορεί η ανταπαίτηση να αποτύχει;

Γιατί το δικαστήριο πρέπει να μάθει γιατί προέκυψαν και ποιος ευθύνεται. Εδώ εργασίες που έγιναν από άλλους κατόπιν αιτήματος των ιδιοκτητών, λεπτομέρειες που έλειπαν από τα σχέδια και ένας πραγματογνώμονας που είπε «ίσως» σήμαιναν ότι δεν αποδείχθηκε ότι τα προβλήματα οφείλονταν στον εργολάβο.

06Επικοινωνήστε μαζί μας

Αν μόλις λάβατε τελικό πιστοποιητικό με το οποίο διαφωνείτε, ή είστε εργολάβος με απλήρωτο τέτοιο, επικοινωνήστε αμέσως: η δεκατετραήμερη προθεσμία σε συμβόλαια όπως αυτό είναι σύντομη. Στείλτε το πιστοποιητικό, το συμβόλαιο και την αλληλογραφία. Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.

Συζητήστε την υπόθεσή σας →   office@anastasiosmanastasiou.law  ·  +357 22 510165

07Πηγές