In shortA buyer who had paid for her apartment in 1984 applied under the “trapped buyers” provisions of Law 9/1965 to have the title transferred to her once the separate deed was finally issued in 2015. The developer objected, claiming €87,524 of common expenses and other charges. The Director of the Land Registry transferred the title anyway, the District Court upheld him, and the Court of Appeal has now confirmed both. Only the purchase price and the specific taxes named in the law can block a transfer. Everything else the seller claims must be pursued in an ordinary civil action.

On this page

  1. What happened
  2. What the Court of Appeal decided
  3. Where the procedure stands today
  4. What it means for you
  5. Questions we are asked
  6. Making an enquiry
  7. Sources

01What happened

By a contract dated 14 July 1984 the developer sold apartment A3 in the King's Park complex in Paphos for CY£19,500 (€33,345). The contract was deposited at the Paphos Land Registry for specific performance. It provided that transfer would take place after the issue of the separate title and full payment of the price. The price was paid long ago; the separate title was issued on 16 June 2015.

The buyer applied for transfer under the provisions inserted into the Transfer and Mortgage of Immovable Property Law, Law 9/1965, by Law 139(I)/2015, the so-called “trapped buyers” law (sections 44IH to 44KZ). The Director notified the developer on Form IE of his intention to transfer unless an objection was lodged within 45 days. The developer objected under section 44KB(3)(a), asserting that the buyer had not fulfilled her contractual obligations: it claimed €87,524.32 for common expenses, property taxes, municipal and sewerage charges said to have been paid on her behalf since 1985, and had already sued her for that sum in Action 2334/15.

The buyer produced certificates that immovable property tax, municipal and sewerage charges were paid. On 2 June 2017 the Director decided to proceed with the transfer. The developer appealed to the District Court of Paphos, which dismissed the appeal on 27 November 2019, and then to the Court of Appeal on eight grounds, including that sections 44IH–44KZ are unconstitutional.

02What the Court of Appeal decided

The Court set out the statutory sequence. Under section 44K(1)(a) and (b) the Director examines whether the purchase price has been paid in full and whether a registered title exists; neither was in dispute. Under section 44KB(1) he gives notice of his intention to transfer; under section 44KB(3) the seller may object on stated grounds. Under the proviso to section 44KG(5) no transfer is made where the buyer has outstanding contractual obligations in respect of immovable property tax, municipal or community property fees, or sewerage charges. The law says nothing about common expenses.

On the facts, the common-expenses claim did not arise from the sale contract at all, so the Director had neither the competence nor the duty to investigate it. The buyer had proved payment of the taxes the law does mention. The Court then stated the principle in terms worth quoting: unresolved and separate claims of a seller against a buyer, even if incidental to their dealings, cannot be advanced in a coercive way so as to obstruct the buyer's right to secure lawful ownership of her property. The correct forum for such claims is a civil action, which the developer had in fact brought.

The constitutional challenge failed for the same reason. A court examines constitutionality only where accepting the argument would change the outcome, not in the abstract (Dias United Publishing Co. Ltd v. Republic (1996) 3 A.A.D. 550; Lapertas Fisheries Ltd v. Police (2002) 2 A.A.D. 335). Since the developer's factual premise, that the buyer was in breach, was not made out, the question was academic. The Court noted, by reference to Trokkoudis v. Sky CAC Limited, Civil Appeal 36/2019 (19 February 2026), that different considerations arise where the procedure is used to strike out a prior mortgage, but no mortgage was involved here.

The appeal was dismissed with costs of €3,000 plus VAT to each of the two respondents.

03Where the procedure stands today

Two developments frame how far this decision reaches. First, in Bank of Cyprus v. Director of Lands, Paphos (Civil Appeal 285/2018, 20 June 2024) the Court of Appeal held that the 2015 provisions were unconstitutional in so far as they allowed the Director to transfer a unit free of a bank's prior mortgage, as a breach of Articles 23 and 26 of the Constitution. Second, Law 110(I)/2025 rewrote section 44IH so that the procedure now applies only to contracts deposited at the Land Registry by 31 December 2014, with applications lodged by 31 December 2024; where a prior mortgage exists, the transfer needs the mortgagee's consent or a court order. Stasis Estates involved no mortgage and an application made in 2015, so neither development touched it. Its principle, that a seller's separate money claims cannot block a transfer the law otherwise requires, stands, and will matter for the applications still pending under the old dates.

04What it means for you

  • If you paid but never got your deed: the trapped-buyers procedure works. Once the separate title exists and the price is paid, the Director can transfer the property to you even over the developer's objection, and the only debts that can stop him are property tax, municipal or community property fees and sewerage charges. Bring the payment certificates with the application.
  • Common expenses are not a title condition. A developer or management company may sue for them, but cannot use the Land Registry as a debt-collection lever. This applies equally to management fees, penalties and legal costs the seller adds to the bill.
  • For developers and management companies: an objection under section 44KB(3) must rest on a genuine contractual default relating to the sale. Objections based on other claims will fail and carry costs; the remedy is an action.
  • The window has closed for new applications. After Law 110(I)/2025 the procedure covers only contracts deposited by 31 December 2014 with applications made by 31 December 2024. Buyers whose application was lodged in time and is still pending benefit from this decision. Everyone else must rely on the contract, specific performance and, for mortgaged land, the bank's release.

How title deeds, the deposit of a sale contract and the bank release work are explained in our guide to buying property in Cyprus.

05Questions we are asked

What exactly is the “trapped buyers” procedure?

Provisions added to Law 9/1965 in 2015 (sections 44IH–44KZ) allowing a buyer who has paid the price under a deposited contract to apply to the Director of the Land Registry for transfer of the title into his name, even where the seller refuses or has gone into liquidation. The seller and any mortgagee are notified and may object on limited grounds within 45 days. Since Law 110(I)/2025 it is limited to contracts deposited by 31 December 2014 and applications made by 31 December 2024, and a prior mortgage is no longer struck out without the bank's consent or a court order.

Can the developer refuse to transfer until I pay what it says I owe?

Not through the Land Registry. If the debt is property tax, municipal or community property fees or sewerage charges arising from your contractual obligations, yes, those must be cleared. Anything else, including common expenses, has to be claimed in court and does not block the transfer.

Does it matter that the developer had already sued me?

No. The existence of a civil action about other sums is the correct route for the seller, and it runs in parallel. It is not a ground for the Director to refuse the transfer.

06Making an enquiry

If you hold a deposited contract and a paid-up purchase but still have no title, or you have received a Form IE notice as a seller or mortgagee, send us the contract, the Land Registry receipt and any correspondence. We reply within one business day.

Discuss your matter →   office@anastasiosmanastasiou.law  ·  +357 22 510165

07Sources

Εν συντομίαΑγοράστρια που είχε εξοφλήσει το διαμέρισμά της το 1984 ζήτησε, βάσει των διατάξεων για τους «εγκλωβισμένους αγοραστές» του Ν. 9/1965, να μεταβιβαστεί ο τίτλος στο όνομά της όταν ο ξεχωριστός τίτλος εκδόθηκε τελικά το 2015. Ο developer έφερε ένσταση, αξιώνοντας €87.524 για κοινόχρηστα και άλλες χρεώσεις. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου προχώρησε στη μεταβίβαση, το Επαρχιακό Δικαστήριο τον επικύρωσε, και το Εφετείο επιβεβαίωσε και τα δύο. Μόνο το τίμημα και οι συγκεκριμένοι φόροι που κατονομάζει ο νόμος μπορούν να εμποδίσουν μεταβίβαση. Κάθε άλλη αξίωση του πωλητή διεκδικείται με συνήθη πολιτική αγωγή.

Σε αυτή τη σελίδα

  1. Τι συνέβη
  2. Τι αποφάσισε το Εφετείο
  3. Πού βρίσκεται η διαδικασία σήμερα
  4. Τι σημαίνει για εσάς
  5. Ερωτήσεις που μας γίνονται
  6. Επικοινωνήστε μαζί μας
  7. Πηγές

01Τι συνέβη

Με συμβόλαιο ημερομηνίας 14 Ιουλίου 1984 ο developer πώλησε το διαμέρισμα Α3 στο συγκρότημα King's Park στην Πάφο έναντι £19.500 (€33.345). Το συμβόλαιο κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο Πάφου για ειδική εκτέλεση. Προέβλεπε ότι η μεταβίβαση θα γινόταν μετά την έκδοση ξεχωριστού τίτλου και την πλήρη εξόφληση του τιμήματος. Το τίμημα είχε εξοφληθεί από καιρό· ο ξεχωριστός τίτλος εκδόθηκε στις 16 Ιουνίου 2015.

Η αγοράστρια υπέβαλε αίτηση μεταβίβασης βάσει των διατάξεων που προστέθηκαν στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο, Ν. 9/1965, με τον Ν. 139(Ι)/2015, τον λεγόμενο νόμο για τους «εγκλωβισμένους αγοραστές» (άρθρα 44ΙΗ έως 44ΚΖ). Ο Διευθυντής ειδοποίησε τον developer με τον Τύπο ΙΕ για την πρόθεσή του να μεταβιβάσει, εκτός αν υποβαλλόταν ένσταση εντός 45 ημερών. Ο developer έφερε ένσταση βάσει του άρθρου 44ΚΒ(3)(α), ισχυριζόμενος ότι η αγοράστρια δεν είχε εκπληρώσει τις συμβατικές της υποχρεώσεις: αξίωνε €87.524,32 για κοινόχρηστα, φόρους ακίνητης ιδιοκτησίας, δημοτικά τέλη και αποχετευτικά που φέρεται να είχε πληρώσει για λογαριασμό της από το 1985, και την είχε ήδη ενάγει για το ποσό αυτό με την Αγωγή 2334/15.

Η αγοράστρια προσκόμισε βεβαιώσεις ότι ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας, τα δημοτικά τέλη και τα αποχετευτικά είχαν πληρωθεί. Στις 2 Ιουνίου 2017 ο Διευθυντής αποφάσισε να προχωρήσει στη μεταβίβαση. Ο developer προσέφυγε στο Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου, το οποίο απέρριψε την έφεση στις 27 Νοεμβρίου 2019, και στη συνέχεια στο Εφετείο με οκτώ λόγους, μεταξύ των οποίων ότι τα άρθρα 44ΙΗ–44ΚΖ είναι αντισυνταγματικά.

02Τι αποφάσισε το Εφετείο

Το Δικαστήριο εξέθεσε τη διαδικασία του νόμου. Βάσει του άρθρου 44Κ(1)(α) και (β) ο Διευθυντής εξετάζει αν το τίμημα έχει εξοφληθεί πλήρως και αν υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος· κανένα από τα δύο δεν αμφισβητείτο. Βάσει του άρθρου 44ΚΒ(1) ειδοποιεί για την πρόθεσή του να μεταβιβάσει· βάσει του 44ΚΒ(3) ο πωλητής μπορεί να ενστεί για συγκεκριμένους λόγους. Βάσει της επιφύλαξης του άρθρου 44ΚΓ(5) δεν γίνεται μεταβίβαση όταν ο αγοραστής έχει εκκρεμείς συμβατικές υποχρεώσεις για φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας, δημοτικά ή κοινοτικά τέλη ακίνητης ιδιοκτησίας ή αποχετευτικά τέλη. Ο νόμος δεν λέει τίποτε για κοινόχρηστα.

Επί των γεγονότων, η αξίωση για κοινόχρηστα δεν απέρρεε καθόλου από το συμβόλαιο πώλησης, οπότε ο Διευθυντής δεν είχε ούτε αρμοδιότητα ούτε υποχρέωση να την εξετάσει. Η αγοράστρια είχε αποδείξει την πληρωμή των φόρων που αναφέρει ο νόμος. Το Δικαστήριο διατύπωσε στη συνέχεια την αρχή: ανεπίλυτες και ξεχωριστές αξιώσεις πωλητή κατά αγοραστή, έστω και παρεπόμενες των συναλλαγών τους, δεν μπορούν να προβάλλονται με εξαναγκαστικό τρόπο ώστε να παρεμποδίζουν το δικαίωμα του αγοραστή να εξασφαλίσει νόμιμη κυριότητα στο ακίνητό του. Το ορθό βήμα για τέτοιες αξιώσεις είναι η πολιτική αγωγή, την οποία ο developer είχε άλλωστε καταχωρίσει.

Η συνταγματική αμφισβήτηση απέτυχε για τον ίδιο λόγο. Το δικαστήριο εξετάζει τη συνταγματικότητα μόνο όταν η αποδοχή του επιχειρήματος θα άλλαζε το αποτέλεσμα, όχι αφηρημένα (Dias United Publishing Co. Ltd v. Δημοκρατίας (1996) 3 Α.Α.Δ. 550· Lapertas Fisheries Ltd v. Αστυνομίας (2002) 2 Α.Α.Δ. 335). Αφού η πραγματική βάση του developer, ότι η αγοράστρια ήταν σε παράβαση, δεν αποδείχθηκε, το ερώτημα ήταν ακαδημαϊκό. Το Δικαστήριο σημείωσε, με αναφορά στην Τροκκούδης v. Sky CAC Limited, Πολ. Έφ. 36/2019 (19 Φεβρουαρίου 2026), ότι διαφορετικά ζητήματα εγείρονται όταν η διαδικασία χρησιμοποιείται για εξάλειψη προγενέστερης υποθήκης, αλλά εδώ δεν υπήρχε υποθήκη.

Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα €3.000 πλέον ΦΠΑ υπέρ καθενός από τους δύο εφεσίβλητους.

03Πού βρίσκεται η διαδικασία σήμερα

Δύο εξελίξεις ορίζουν πόσο μακριά φτάνει η απόφαση. Πρώτον, στην Τράπεζα Κύπρου v. Διευθυντή Κτηματολογίου Πάφου (Πολ. Έφ. 285/2018, 20 Ιουνίου 2024) το Εφετείο έκρινε ότι οι διατάξεις του 2015 ήταν αντισυνταγματικές στον βαθμό που επέτρεπαν στον Διευθυντή να μεταβιβάσει μονάδα ελεύθερη από προγενέστερη υποθήκη τράπεζας, κατά παράβαση των Άρθρων 23 και 26 του Συντάγματος. Δεύτερον, ο Ν. 110(Ι)/2025 αντικατέστησε το άρθρο 44ΙΗ ώστε η διαδικασία να εφαρμόζεται πλέον μόνο σε συμβόλαια κατατεθειμένα στο Κτηματολόγιο μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2014, με αιτήσεις που υποβλήθηκαν μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024· όπου υπάρχει προγενέστερη υποθήκη, η μεταβίβαση χρειάζεται τη συγκατάθεση του ενυπόθηκου δανειστή ή δικαστικό διάταγμα. Η Stasis Estates δεν αφορούσε υποθήκη και η αίτηση έγινε το 2015, οπότε καμία από τις δύο εξελίξεις δεν την άγγιξε. Η αρχή της, ότι οι ξεχωριστές χρηματικές αξιώσεις πωλητή δεν μπορούν να εμποδίσουν μεταβίβαση που ο νόμος κατά τα άλλα επιβάλλει, ισχύει, και θα έχει σημασία για τις αιτήσεις που εκκρεμούν ακόμη με τις παλαιές ημερομηνίες.

04Τι σημαίνει για εσάς

  • Αν πληρώσατε αλλά δεν πήρατε ποτέ τον τίτλο σας: η διαδικασία των εγκλωβισμένων αγοραστών λειτουργεί. Μόλις υπάρξει ξεχωριστός τίτλος και εξοφληθεί το τίμημα, ο Διευθυντής μπορεί να σας μεταβιβάσει το ακίνητο ακόμη και παρά την ένσταση του developer, και τα μόνα χρέη που τον σταματούν είναι ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας, τα δημοτικά ή κοινοτικά τέλη και τα αποχετευτικά. Προσκομίστε τις βεβαιώσεις πληρωμής με την αίτηση.
  • Τα κοινόχρηστα δεν είναι όρος του τίτλου. Developer ή διαχειριστική επιτροπή μπορεί να τα διεκδικήσει δικαστικά, αλλά δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει το Κτηματολόγιο ως μοχλό είσπραξης. Το ίδιο ισχύει για διαχειριστικά τέλη, πρόστιμα και δικηγορικά έξοδα που προσθέτει ο πωλητής στον λογαριασμό.
  • Για developers και διαχειριστικές επιτροπές: ένσταση βάσει του άρθρου 44ΚΒ(3) πρέπει να στηρίζεται σε πραγματική συμβατική παράβαση που αφορά την πώληση. Ενστάσεις που βασίζονται σε άλλες αξιώσεις θα αποτύχουν με έξοδα· το ένδικο μέσο είναι η αγωγή.
  • Το παράθυρο για νέες αιτήσεις έκλεισε. Μετά τον Ν. 110(Ι)/2025 η διαδικασία καλύπτει μόνο συμβόλαια κατατεθειμένα μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2014 με αιτήσεις μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2024. Αγοραστές των οποίων η αίτηση υποβλήθηκε εμπρόθεσμα και εκκρεμεί ακόμη επωφελούνται από την απόφαση αυτή. Όλοι οι άλλοι πρέπει να στηριχθούν στο συμβόλαιο, στην ειδική εκτέλεση και, για υποθηκευμένη γη, στην απαλλαγή από την τράπεζα.

Πώς λειτουργούν οι τίτλοι, η κατάθεση του συμβολαίου πώλησης και η απαλλαγή από την τράπεζα εξηγούνται στον οδηγό μας για την αγορά ακινήτου στην Κύπρο.

05Ερωτήσεις που μας γίνονται

Τι ακριβώς είναι η διαδικασία των «εγκλωβισμένων αγοραστών»;

Διατάξεις που προστέθηκαν στον Ν. 9/1965 το 2015 (άρθρα 44ΙΗ–44ΚΖ) και επιτρέπουν σε αγοραστή που έχει εξοφλήσει το τίμημα βάσει κατατεθειμένου συμβολαίου να ζητήσει από τον Διευθυντή του Κτηματολογίου τη μεταβίβαση του τίτλου στο όνομά του, ακόμη και αν ο πωλητής αρνείται ή έχει τεθεί σε εκκαθάριση. Ο πωλητής και τυχόν ενυπόθηκος δανειστής ειδοποιούνται και μπορούν να ενστούν για περιορισμένους λόγους εντός 45 ημερών. Από τον Ν. 110(Ι)/2025 περιορίζεται σε συμβόλαια κατατεθειμένα μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2014 και αιτήσεις μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2024, και προγενέστερη υποθήκη δεν εξαλείφεται πλέον χωρίς τη συγκατάθεση της τράπεζας ή δικαστικό διάταγμα.

Μπορεί ο developer να αρνηθεί τη μεταβίβαση μέχρι να πληρώσω ό,τι λέει ότι του οφείλω;

Όχι μέσω του Κτηματολογίου. Αν το χρέος είναι φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας, δημοτικά ή κοινοτικά τέλη ή αποχετευτικά που απορρέουν από τις συμβατικές σας υποχρεώσεις, ναι, αυτά πρέπει να εξοφληθούν. Οτιδήποτε άλλο, περιλαμβανομένων των κοινοχρήστων, διεκδικείται δικαστικά και δεν εμποδίζει τη μεταβίβαση.

Έχει σημασία ότι ο developer με είχε ήδη ενάγει;

Όχι. Η ύπαρξη πολιτικής αγωγής για άλλα ποσά είναι ο ορθός δρόμος για τον πωλητή και τρέχει παράλληλα. Δεν αποτελεί λόγο για να αρνηθεί ο Διευθυντής τη μεταβίβαση.

06Επικοινωνήστε μαζί μας

Αν έχετε κατατεθειμένο συμβόλαιο και εξοφλημένη αγορά αλλά ακόμη δεν έχετε τίτλο, ή λάβατε ειδοποίηση Τύπου ΙΕ ως πωλητής ή ενυπόθηκος δανειστής, στείλτε μας το συμβόλαιο, την απόδειξη του Κτηματολογίου και τυχόν αλληλογραφία. Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.

Συζητήστε την υπόθεσή σας →   office@anastasiosmanastasiou.law  ·  +357 22 510165

07Πηγές